Czy GAZ-SYSTEM zasiedział służebność przesyłu?
Stary gazociąg nie oznacza jeszcze, że właściciel utracił prawo do wynagrodzenia
Przedstawiona historia opiera się na okolicznościach jednej ze spraw analizowanych przez Kancelarię. Dane właściciela, położenie nieruchomości oraz część szczegółów zostały zmienione w celu zachowania poufności.
Klient zgłosił się do Kancelarii po otrzymaniu odpowiedzi od GAZ-SYSTEM. Przez jego nieruchomość przebiegał gazociąg wysokiego ciśnienia. Rura znajdowała się pod ziemią, ale związane z nią ograniczenia obejmowały szeroki pas działki.
Właściciel chciał przeznaczyć teren pod inwestycję. Dopiero podczas rozmowy z projektantem dowiedział się, że gazociąg może wpłynąć na położenie budynków, przebieg drogi wewnętrznej i sposób podziału gruntu.
W księdze wieczystej nie było wpisanej służebności przesyłu.
Klient zwrócił się więc do operatora z pytaniem, na jakiej podstawie korzysta on z nieruchomości. W odpowiedzi otrzymał informację, że gazociąg został wybudowany kilkadziesiąt lat temu, a przedsiębiorstwo może powoływać się na zasiedzenie.
Na pierwszy rzut oka sytuacja wyglądała niekorzystnie. Gazociąg rzeczywiście istniał od dawna. Operator dysponował dokumentacją techniczną i powoływał się na swoich poprzedników prawnych.
Nie oznaczało to jednak, że służebność została skutecznie zasiedziana.
W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych sama data budowy nie wystarcza. Trzeba zbadać, jakie prawo operator miał nabyć, od kiedy termin zasiedzenia mógł biec, czy urządzenie było trwałe i widoczne, czy posiadanie było nieprzerwane oraz czy właściciel wcześniej podjął działania przerywające bieg terminu.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. odpowiedź na pytanie o zasiedzenie może być zupełnie inna niż jeszcze kilka lat temu.
Najpierw trzeba ustalić, czy gazociąg rzeczywiście należy do GAZ-SYSTEM
GAZ-SYSTEM jest operatorem krajowego systemu przesyłowego gazu i zarządza najważniejszą siecią gazociągów przesyłowych w Polsce. Nie oznacza to jednak, że każdy gazociąg znajdujący się na prywatnej działce należy do tej spółki. Sieciami dystrybucyjnymi zarządza najczęściej Polska Spółka Gazownictwa, a właścicielem lokalnych instalacji może być również inny podmiot.
Przed skierowaniem roszczeń należy ustalić:
- właściciela urządzeń;
- rodzaj i ciśnienie gazociągu;
- datę rozpoczęcia jego eksploatacji;
- przebieg przez poszczególne działki;
- historię przebudów i modernizacji;
- poprzedników prawnych obecnego operatora;
- dokumenty, na podstawie których zajęto nieruchomość.
W sprawie prowadzonej przez Kancelarię nie poprzestaliśmy na oznaczeniu gazociągu widocznym na mapie. Zestawiliśmy księgę wieczystą, dokumenty nabycia nieruchomości, mapy geodezyjne, przeznaczenie terenu oraz dokumenty przedstawione przez operatora.
Dopiero wtedy można było ocenić, czy zarzut zasiedzenia miał podstawy.
Co oznacza zasiedzenie służebności przesyłu?
Zasiedzenie powoduje nabycie prawa bez zawierania umowy z właścicielem i bez zapłaty wynagrodzenia za samo nabycie służebności.
Jeżeli sąd uzna, że GAZ-SYSTEM zasiedział służebność, spółka może uzyskać prawo do dalszego utrzymywania gazociągu, przeprowadzania kontroli, naprawiania awarii, wykonywania remontów oraz wchodzenia i wjeżdżania na nieruchomość w zakresie określonym treścią służebności.
Dla właściciela oznacza to trwałe obciążenie gruntu.
Zasiedzenie nie następuje jednak tylko dlatego, że urządzenie jest stare. Operator musi wykazać przesłanki pozwalające przyjąć, że przez wymagany czas posiadał służebność w określonym zakresie.
Znaczenie mają przede wszystkim:
- początek biegu zasiedzenia;
- okres nieprzerwanego posiadania;
- dobra albo zła wiara;
- istnienie trwałego i widocznego urządzenia;
- zakres faktycznego korzystania z nieruchomości;
- następstwo prawne pomiędzy kolejnymi przedsiębiorstwami;
- brak zdarzeń przerywających bieg zasiedzenia.
Każdy z tych elementów wymaga dowodów.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.?
Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na pogląd, zgodnie z którym mogły zasiedzieć przed 3 sierpnia 2008 r. służebność gruntową odpowiadającą treścią późniejszej służebności przesyłu.
W praktyce operator przedstawiał dokumenty potwierdzające korzystanie z działki od lat siedemdziesiątych lub osiemdziesiątych i twierdził, że termin zasiedzenia upłynął wiele lat temu.
Problem polegał na tym, że służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie przepisów, które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie regulacji o służebności przesyłu służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
Trybunał zakwestionował więc konstrukcję stworzoną w orzecznictwie, na podstawie której przedsiębiorstwa mogły pozbawiać właścicieli części uprawnień przez doliczenie okresu korzystania z gruntu sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Co wyrok TK oznaczał w sprawie klienta Kancelarii?
GAZ-SYSTEM powoływał się przede wszystkim na bardzo stary wiek gazociągu.
Po przeprowadzeniu analizy ustaliliśmy jednak, że znaczna część okresu wskazywanego przez operatora przypadała przed 3 sierpnia 2008 r. Po zastosowaniu kierunku wynikającego z wyroku TK oraz najnowszego orzecznictwa Sądu Najwyższego ten okres nie mógł zostać automatycznie zaliczony do zasiedzenia służebności przesyłu.
Pytanie nie brzmiało już zatem:
„Od ilu lat gazociąg znajduje się na działce?”
Należało zapytać:
„Czy od 3 sierpnia 2008 r. upłynął już pełny termin wymagany do zasiedzenia służebności przesyłu?”
Odpowiedź była korzystna dla właściciela.
W chwili analizy nie upłynęło jeszcze 20 lat od wprowadzenia służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego. Operator nie mógł więc skutecznie oprzeć zarzutu na samym okresie liczonym od 3 sierpnia 2008 r.
To nie oznaczało automatycznej wygranej klienta. Nadal trzeba było sprawdzić, czy GAZ-SYSTEM nie ma innego tytułu prawnego, w szczególności umowy, decyzji administracyjnej albo wcześniej ustanowionej służebności.
Wyrok TK zmienił jednak punkt wyjścia do negocjacji. Sam argument, że gazociąg znajduje się na działce od kilkudziesięciu lat, przestał wystarczać.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest ważny?
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie wyłączył możliwości zasiedzenia służebności przesyłu po jej wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego.
Jeżeli termin będzie liczony najwcześniej od 3 sierpnia 2008 r., to:
- 20-letni termin właściwy dla dobrej wiary może upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2028 r.;
- 30-letni termin właściwy dla złej wiary może upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2038 r.
Kodeks cywilny przewiduje 20-letni termin zasiedzenia w dobrej wierze i 30-letni termin w złej wierze. Do zasiedzenia służebności stosuje się te okresy odpowiednio.
Oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. GAZ-SYSTEM może na nowo zacząć podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu oparty na pełnym, 20-letnim okresie liczonym od dnia wprowadzenia tej służebności do Kodeksu cywilnego.
Nie oznacza to jednak, że dokładnie tego dnia spółka automatycznie nabędzie służebność na wszystkich nieruchomościach, przez które przebiegają jej gazociągi.
3 sierpnia 2028 r. nie oznacza automatycznej wygranej GAZ-SYSTEM
Aby skorzystać z 20-letniego terminu, posiadanie służebności musi być wykonywane w dobrej wierze.
Dobra wiara jest oceniana na podstawie okoliczności istniejących w chwili objęcia służebności w posiadanie. Kodeks cywilny przewiduje domniemanie dobrej wiary, lecz właściciel może je obalić, przedstawiając dowody wskazujące, że przedsiębiorstwo wiedziało albo powinno było wiedzieć o braku prawa do nieruchomości.
Znaczenie może mieć w szczególności to, czy operator albo jego poprzednik dysponował:
- umową zawartą w wymaganej formie;
- decyzją administracyjną;
- zgodą właściciela o określonej treści;
- dokumentem potwierdzającym prawo trwałego korzystania z gruntu;
- podstawą do przekonania, że może korzystać z nieruchomości jak uprawniony ze służebności.
Sama zgoda na przeprowadzenie prac budowlanych albo brak sprzeciwu właściciela nie zawsze oznaczają zgodę na nieodpłatne i trwałe obciążenie działki prawem rzeczowym.
Jeżeli sąd przyjmie złą wiarę, termin 20-letni nie znajdzie zastosowania. Wówczas zasiedzenie liczone od 3 sierpnia 2008 r. mogłoby nastąpić najwcześniej 3 sierpnia 2038 r.
Termin będzie późniejszy także wtedy, gdy:
- gazociąg uruchomiono po 3 sierpnia 2008 r.;
- później zmieniono jego przebieg;
- wykonano nowy gazociąg w innym miejscu;
- zwiększono pas korzystania z działki;
- operator nie wykaże ciągłości posiadania;
- doszło do przerwania biegu zasiedzenia.
Czy podziemny gazociąg jest trwałym i widocznym urządzeniem?
To jeden z najważniejszych problemów w sprawach GAZ-SYSTEM.
Gazociąg jest urządzeniem trwałym, ale zwykle znajduje się pod ziemią. Powstaje więc pytanie, czy może być uznany za urządzenie „widoczne” w rozumieniu art. 292 Kodeksu cywilnego.
Orzecznictwo nie sprowadza widoczności wyłącznie do tego, czy właściciel widzi rurę. Znaczenie mogą mieć naziemne słupki znacznikowe, zawory, zespoły zaporowo-upustowe, przebieg infrastruktury na sąsiednich działkach oraz dostępne właścicielowi mapy. Sądy badają, czy przeciętny właściciel mógł dostrzec, że przedsiębiorstwo korzysta z jego gruntu w zakresie odpowiadającym służebności.
Nie oznacza to jednak, że każdy gazociąg podziemny jest automatycznie urządzeniem widocznym.
Sąd Najwyższy wskazywał również, że samo naniesienie gazociągu na mapę geodezyjną może nie wystarczyć, zwłaszcza gdy na gruncie nie ma właściwych oznaczeń, a właściciel nie miał realnej podstawy do stwierdzenia przebiegu sieci.
W sprawie klienta Kancelarii sprawdziliśmy zatem nie tylko mapę zasadniczą, ale również:
- czy na działce znajdowały się słupki oznaczające gazociąg;
- kiedy zostały ustawione;
- czy oznaczenia pozwalały rozpoznać przebieg urządzenia;
- czy właściciel otrzymywał zawiadomienia o kontrolach i pracach;
- czy operator wchodził na grunt w sposób jawny;
- czy przebieg gazociągu był znany poprzednim właścicielom;
- czy widoczne elementy odpowiadały obecnemu przebiegowi sieci.
Widoczność urządzenia musi zostać oceniona w konkretnym stanie faktycznym. Nie można jej zastąpić ogólnym stwierdzeniem, że gazociąg znajduje się na mapie.
Stara decyzja może być ważniejsza niż zasiedzenie
Brak służebności w księdze wieczystej nie przesądza jeszcze, że GAZ-SYSTEM korzysta z działki bezprawnie.
Operator może mieć tytuł wynikający z dawnej decyzji administracyjnej. W przeszłości urządzenia przesyłowe budowano między innymi na podstawie decyzji ograniczających sposób korzystania z nieruchomości.
Wyrok TK w sprawie P 10/16 dotyczył wykładni przepisów o zasiedzeniu, w szczególności sytuacji, w których przedsiębiorstwo nie dysponowało odpowiednią decyzją wydaną na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych albo art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dlatego w każdej sprawie trzeba sprawdzić, czy operator przedstawia:
- decyzję dotyczącą konkretnej działki;
- dokument wydany wobec ówczesnego właściciela;
- dowód ostateczności decyzji;
- mapę wskazującą zakres zajęcia;
- dokument potwierdzający wykonanie inwestycji zgodnie z decyzją.
Nie każdy dokument budowlany daje przedsiębiorstwu trwałe prawo do korzystania z cudzego gruntu.
Pozwolenie na budowę, protokół odbioru gazociągu albo decyzja lokalizacyjna mogą potwierdzać legalność inwestycji z punktu widzenia prawa administracyjnego. Nie muszą jednak same w sobie ustanawiać prawa rzeczowego do konkretnej nieruchomości.
Co może zrobić właściciel przed 3 sierpnia 2028 r.?
Największym błędem byłoby ograniczenie się do wysłania zwykłego wezwania do zapłaty i oczekiwanie przez kolejne lata na odpowiedź operatora.
Samo żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Takiego skutku nie wywołuje również samo prowadzenie korespondencji lub przedstawienie propozycji zawarcia umowy.
Sąd Najwyższy przyjmuje natomiast, że złożenie do sądu wniosku o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia tej służebności.
Nie oznacza to, że w każdej sprawie trzeba natychmiast składać wniosek do sądu.
Najpierw należy ustalić:
- czy urządzenia należą do GAZ-SYSTEM;
- czy operator ma umowę lub decyzję administracyjną;
- kiedy rozpoczęło się posiadanie służebności przesyłu;
- czy posiadanie było wykonywane w dobrej czy złej wierze;
- czy gazociąg spełniał wymóg trwałego i widocznego urządzenia;
- czy właściciel chce pozostawienia gazociągu za wynagrodzeniem, czy jego przesunięcia;
- jaki środek procesowy rzeczywiście zabezpieczy prawa do nieruchomości.
Data 3 sierpnia 2028 r. powinna skłaniać do analizy, a nie do podejmowania przypadkowych działań.
Jakich roszczeń można dochodzić, jeżeli GAZ-SYSTEM nie zasiedział służebności?
Jeżeli operator nie ma innego tytułu prawnego i nie doszło do zasiedzenia, właściciel może rozważyć kilka roszczeń.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Właściciel może żądać odpłatnego uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość. Wynagrodzenie powinno odpowiadać rzeczywistemu zakresowi ograniczeń.
Przy jego ustalaniu znaczenie mają między innymi:
- wartość gruntu;
- przeznaczenie działki;
- przebieg gazociągu;
- szerokość pasa służebności;
- dostęp do urządzeń;
- możliwość budowy i podziału;
- wpływ służebności na wartość całej nieruchomości.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Odrębnie można dochodzić zapłaty za okres, w którym operator korzystał z gruntu bez skutecznego tytułu prawnego.
Roszczenie to podlega przedawnieniu. Nie należy więc zakładać, że właściciel może bez ograniczeń żądać zapłaty za cały okres istnienia gazociągu.
Odszkodowanie za szkody
Jeżeli podczas kontroli, naprawy lub modernizacji gazociągu zniszczono drogę, ogrodzenie, uprawy, odwodnienie albo nawierzchnię, właściciel może dochodzić naprawienia konkretnej szkody.
Przesunięcie lub usunięcie urządzeń
W niektórych sytuacjach można rozważyć żądanie zmiany przebiegu gazociągu albo przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Takie roszczenie wymaga jednak dokładnej analizy tytułu operatora, możliwości technicznych, kosztów przebudowy i zasad współżycia społecznego. Nie każda sprawa zakończy się nakazaniem usunięcia strategicznego gazociągu.
Jak zakończyła się analiza sprawy Kancelarii?
Po zgromadzeniu dokumentów nie potwierdziliśmy, aby sam wiek gazociągu pozwalał przyjąć skuteczne zasiedzenie służebności przesyłu.
Okres sprzed 3 sierpnia 2008 r., na który powoływał się operator, nie mógł zostać automatycznie doliczony do biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Jednocześnie termin liczony od 3 sierpnia 2008 r. jeszcze nie upłynął.
Konieczne było jednak dalsze sprawdzenie, czy GAZ-SYSTEM dysponuje decyzją administracyjną albo innym tytułem prawnym.
Klient otrzymał od Kancelarii nie tylko odpowiedź na pismo operatora. Przygotowaliśmy plan obejmujący:
- żądanie przedstawienia konkretnych dokumentów;
- ustalenie przebiegu i parametrów gazociągu;
- analizę ograniczeń inwestycyjnych;
- oszacowanie wynagrodzenia za służebność;
- ocenę roszczenia za wcześniejsze korzystanie;
- ustalenie działań potrzebnych przed 3 sierpnia 2028 r.
Dzięki temu właściciel wiedział, jakie argumenty operatora są zasadne, które wymagają zakwestionowania i jakie ryzyko wiąże się z dalszym oczekiwaniem.
Co wyróżnia sposób działania Kancelarii?
W sprawach przeciwko przedsiębiorstwom przesyłowym nie zaczynamy od wpisania wysokiej kwoty do standardowego wezwania.
Najpierw ustalamy, czy roszczenie rzeczywiście istnieje.
Sprawdzamy:
- właściciela urządzeń;
- księgę wieczystą;
- mapy i dokumentację geodezyjną;
- decyzje administracyjne;
- historię budowy i modernizacji sieci;
- poprzedników prawnych operatora;
- widoczność urządzeń;
- dobrą albo złą wiarę;
- początek i możliwe przerwanie zasiedzenia;
- wpływ gazociągu na rzeczywiste wykorzystanie działki.
Oddzielamy roszczenia za przeszłość od wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość. Nie obiecujemy, że brak wpisu w księdze wieczystej oznacza automatyczną wygraną. Nie przyjmujemy również bez sprawdzenia twierdzenia operatora, że stary gazociąg został już zasiedziany.
Najważniejsze jest ustalenie, co wynika z dokumentów.
Czy GAZ-SYSTEM zasiedział służebność przesyłu?
Nie można odpowiedzieć na to pytanie wyłącznie na podstawie wieku gazociągu.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. istnieją mocne podstawy do kwestionowania doliczania okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r. do zasiedzenia służebności przesyłu.
Jednocześnie właściciele nie powinni zakładać, że problem zasiedzenia zniknął.
3 sierpnia 2028 r. może upłynąć pierwszy 20-letni termin zasiedzenia liczony od dnia wprowadzenia służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego. Od tej daty GAZ-SYSTEM może na nowo podnosić zarzut zasiedzenia, powołując się na dobrą wiarę.
Zarzut nie będzie jednak automatycznie skuteczny. Trzeba zbadać dokumenty, ciągłość posiadania, zakres korzystania, widoczność urządzenia, dobrą albo złą wiarę oraz działania podejmowane wcześniej przez właściciela.
Dlatego właściciel nieruchomości, przez którą przebiega gazociąg GAZ-SYSTEM, powinien odpowiedzieć sobie dziś na trzy pytania:
Czy operator ma konkretny tytuł prawny do mojej działki?
Czy termin zasiedzenia rzeczywiście już upłynął?
Czy przed 3 sierpnia 2028 r. trzeba podjąć działanie sądowe, aby zabezpieczyć prawo do wynagrodzenia i nieruchomości?
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
