Czy Orange zasiedziało służebność przesyłu?
Stary kabel na działce nie oznacza, że właścicielowi nic się nie należy
Na działce znajduje się studzienka telekomunikacyjna. Pod ziemią biegną przewody Orange. Czasami kabel przecina ogród, działkę budowlaną albo teren przeznaczony pod inwestycję.
Właściciel nie podpisywał z Orange żadnej umowy.
W księdze wieczystej nie ma służebności przesyłu.
Gdy pyta Orange o podstawę korzystania z nieruchomości albo możliwość zapłaty wynagrodzenia, może otrzymać odpowiedź:
„Przedsiębiorstwo posiada prawo do korzystania z nieruchomości wskutek zasiedzenia”.
Wielu właścicieli po takim piśmie rezygnuje.
Zakładają, że skoro kabel leży pod ziemią od 30, 40 albo 50 lat, sprawa jest zakończona.
Nie musi tak być.
Sam wiek kabla nie przesądza o zasiedzeniu. Samo powołanie się przez Orange na zasiedzenie również nie tworzy służebności.
Trzeba sprawdzić, od kiedy urządzenia są rzeczywiście używane, kto z nich korzystał, na jakiej podstawie znalazły się na nieruchomości, czy Orange może wykazać następstwo po poprzednich przedsiębiorstwach i czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia.
Od 2 grudnia 2025 r. właściciel ma jeszcze jeden bardzo ważny argument.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, uznał za niezgodne z Konstytucją rozumienie przepisów pozwalające przedsiębiorcy przesyłowemu nabywać przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią późniejszej służebności przesyłu.
To ma znaczenie również dla infrastruktury telekomunikacyjnej.
Ale jest jeszcze jedna data, której właściciel nie powinien przeoczyć:
3 sierpnia 2028 r.
Od tego dnia Orange może próbować na nowo podnosić zarzut zasiedzenia właściwej służebności przesyłu, tym razem oparty na 20 latach liczonych od 3 sierpnia 2008 r., jeżeli będzie w stanie wykazać dobrą wiarę i pozostałe przesłanki zasiedzenia. W aktualnym orzecznictwie sądowym wskazano wprost, że przy takim sposobie liczenia termin dobrej wiary prowadzi do 3 sierpnia 2028 r., a przy złej wierze – do 3 sierpnia 2038 r.
Dlatego w sprawach przeciwko Orange obecnie szczególnie ważne są nie tylko dokumenty.
Znaczenie ma również czas.
Typowa historia: studzienki i kabel Orange na działce budowlanej
Wyobraźmy sobie właściciela działki budowlanej.
Nazwijmy go panem Markiem.
Pan Marek kupił nieruchomość kilka lat temu. Chce ją podzielić i sprzedać dwie działki pod budowę domów.
Geodeta zwraca jednak uwagę na przebieg infrastruktury telekomunikacyjnej.
Przez nieruchomość biegnie podziemny kabel. Na działce znajdują się również dwie studzienki.
Pan Marek sprawdza księgę wieczystą.
Nie ma w niej wpisanej służebności przesyłu na rzecz Orange.
Nie posiada również żadnej umowy.
Pyta poprzedniego właściciela.
Ten odpowiada:
„Te kable były tam od zawsze. Chyba jeszcze Telekomunikacja Polska je kładła”.
Pan Marek zwraca się do Orange o wyjaśnienie sytuacji.
Otrzymuje odpowiedź, z której wynika, że infrastruktura istnieje od wielu lat, a przedsiębiorca uważa, że ma prawo do korzystania z nieruchomości.
Pojawia się słowo:
zasiedzenie.
Czy w tym momencie należy zakończyć sprawę?
Nie.
W naszej Kancelarii właśnie w tym momencie zaczyna się właściwa analiza.
Co właściwie Orange miałoby zasiedzieć?
Służebność przesyłu jest prawem pozwalającym przedsiębiorcy korzystać w określonym zakresie z cudzej nieruchomości, na której znajdują się należące do przedsiębiorstwa urządzenia.
W przypadku Orange mogą to być między innymi:
- kable telekomunikacyjne,
- kanalizacja kablowa,
- studzienki telekomunikacyjne,
- szafy,
- słupy telekomunikacyjne,
- inne elementy sieci.
Służebność może obejmować nie tylko miejsce, w którym fizycznie znajduje się kabel.
Przedsiębiorca może potrzebować także dostępu do urządzeń w celu ich:
- kontroli,
- konserwacji,
- naprawy,
- wymiany,
- usuwania awarii.
Dlatego dla właściciela znaczenie może mieć cały pas korzystania z nieruchomości, a nie tylko kilkadziesiąt centymetrów zajętych przez kabel.
Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności.
I właśnie dlatego zasiedzenie jest tak ważne.
Jeżeli Orange skutecznie wykaże, że służebność już nabyło przez zasiedzenie, sytuacja właściciela może być zupełnie inna.
Dlatego nie wystarczy zapytać:
„Jak długo kabel leży w ziemi?”
Trzeba zadać kilka kolejnych pytań.
1. Od kiedy Orange rzeczywiście korzysta z urządzeń?
To podstawowe pytanie.
Data budowy urządzenia i data rozpoczęcia wykonywania służebności nie zawsze muszą być tym samym.
Dokument pokazujący, że kabel został naniesiony na mapę w określonym roku, nie musi jeszcze dowodzić, że od tej właśnie daty przedsiębiorstwo rozpoczęło jego eksploatację.
Sąd Najwyższy zwracał uwagę, że przedsiębiorca powołujący się na zasiedzenie powinien wykazać moment objęcia służebności w posiadanie; sama dokumentacja dotycząca wybudowania czy uwidocznienia urządzenia na mapie nie zawsze wystarcza do wykazania daty rozpoczęcia korzystania.
Dlatego w sprawie pana Marka nie poprzestajemy na informacji:
„kabel jest z 1982 r.”
Pytamy:
Skąd wynika ta data?
Kiedy kabel został uruchomiony?
Kto wtedy był jego właścicielem?
Kto korzystał z nieruchomości?
Czy istnieją protokoły odbioru albo dokumentacja techniczna?
W sporze o zasiedzenie daty mają znaczenie liczone w latach.
Kilkuletnia różnica może zdecydować o wyniku całej sprawy.
2. Czy Orange może doliczyć okres korzystania przez poprzedników?
W przypadku starej infrastruktury telekomunikacyjnej obecne Orange często nie było podmiotem, który urządzenia budował.
Dlatego trzeba ustalić historię sieci.
Jeżeli Orange chce zaliczyć do własnego okresu posiadania czas korzystania z nieruchomości przez wcześniejszy podmiot, trzeba sprawdzić podstawy takiego doliczenia.
Nie wystarczy powiedzieć:
„kiedyś była tu Telekomunikacja Polska, a dzisiaj jest Orange”.
W sprawie o zasiedzenie badamy dokumenty i następstwo dotyczące posiadania konkretnej infrastruktury.
To szczególnie ważne, gdy urządzenia powstawały kilkadziesiąt lat temu i były następnie:
- przebudowywane,
- wymieniane,
- przenoszone,
- rozbudowywane,
- przejmowane przez kolejne podmioty.
Zasiedzenie trzeba udowodnić. Nie można go zastąpić ogólną historią przedsiębiorstwa.
3. Kabel jest pod ziemią. Czy można zasiedzieć służebność, skoro urządzenia nie widać?
To pytanie pojawia się bardzo często w sprawach Orange.
Właściciel mówi:
„Przecież ja nawet nie wiedziałem, że pod działką znajduje się kabel”.
Sprawa nie jest jednak tak prosta.
Przepisy dotyczące zasiedzenia służebności wymagają korzystania z trwałego i widocznego urządzenia.
Nie oznacza to jednak, że każdy kabel znajdujący się pod ziemią automatycznie wyklucza zasiedzenie.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojęcie „widoczności” urządzeń podziemnych jest rozumiane szerzej niż możliwość zobaczenia samej rury czy kabla gołym okiem. Znaczenie mogą mieć m.in. elementy infrastruktury widoczne na powierzchni, oznakowania, studzienki, dokumentacja geodezyjna albo inne okoliczności pozwalające właścicielowi uzyskać wiedzę o przebiegu urządzeń.
To bardzo ważne w sprawach telekomunikacyjnych.
Jeżeli przez działkę biegnie wyłącznie kabel zakopany pod ziemią i przez kilkadziesiąt lat nic nie wskazywało na jego istnienie, sytuacja wymaga szczegółowej oceny.
Jeżeli natomiast na działce znajdują się duże studzienki telekomunikacyjne, sytuacja dowodowa może wyglądać inaczej.
Dlatego nie mówimy klientowi:
„Kabel jest pod ziemią, więc Orange na pewno niczego nie zasiedziało”.
Takiej gwarancji nie da się uczciwie udzielić bez dokumentów.
4. Co zmienił wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.?
To obecnie jeden z najważniejszych elementów spraw przesyłowych.
Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na orzecznictwo pozwalające zaliczać okres korzystania z nieruchomości przypadający jeszcze przed formalnym wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu.
Służebność przesyłu została ustawowo wprowadzona 3 sierpnia 2008 r.
Mimo tego wcześniej sądy dopuszczały konstrukcję tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
To pozwalało przedsiębiorcom twierdzić na przykład:
„Urządzenia działają od 1975 r., więc służebność została już dawno zasiedziana”.
2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny, w sprawie P 10/16, uznał za niezgodne z Konstytucją przepisy rozumiane w sposób umożliwiający przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabywanie przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Dla właściciela może to oznaczać zasadniczą zmianę sposobu oceny argumentu:
„Orange korzysta z działki od 40 lat, więc wszystko jest zasiedziane”.
Po wyroku TK takiego twierdzenia nie powinno się przyjmować bez dalszej analizy.
Przykład
Załóżmy, że Orange twierdzi:
kabel został uruchomiony w 1985 r.,
przedsiębiorstwo pozostawało w złej wierze,
minęło ponad 30 lat,
dlatego służebność została zasiedziana.
Przed wyrokiem TK przedsiębiorstwo mogło próbować budować zarzut na okresie rozpoczynającym się jeszcze w latach 80.
Po wyroku z 2 grudnia 2025 r. trzeba ocenić ten argument z uwzględnieniem zakwestionowania możliwości tworzenia przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej późniejszej służebności przesyłu.
To może otwierać właścicielowi drogę do dalszego działania.
Ale nie oznacza, że problem zasiedzenia zniknął na zawsze.
3 sierpnia 2028 r. – dlaczego właściciel działki z urządzeniami Orange powinien zapamiętać tę datę?
To druga kluczowa data.
Od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu – 3 sierpnia 2008 r. – do:
3 sierpnia 2028 r.
minie 20 lat.
Kodeks cywilny przewiduje termin zasiedzenia wynoszący zasadniczo:
20 lat – przy dobrej wierze,
30 lat – przy złej wierze.
W aktualnym orzeczeniu Sądu Okręgowego wskazano wprost, że jeżeli bieg zasiedzenia właściwej służebności przesyłu liczyć dopiero od 3 sierpnia 2008 r., przy dobrej wierze termin mógłby upłynąć 3 sierpnia 2028 r., a przy złej wierze – 3 sierpnia 2038 r.
Dlatego od 3 sierpnia 2028 r. Orange może próbować na nowo podnosić zarzut zasiedzenia.
Tym razem argument będzie jednak inny.
Nie:
„zasiedzieliśmy służebność jeszcze przed 2008 r.”,
ale:
„od 3 sierpnia 2008 r. wykonywaliśmy służebność przesyłu nieprzerwanie przez 20 lat i byliśmy w dobrej wierze”.
Czy taki zarzut będzie skuteczny?
Nie wiadomo bez zbadania konkretnej sprawy.
Orange będzie musiało wykazać przesłanki zasiedzenia.
Właściciel może natomiast kwestionować między innymi:
- dobrą wiarę,
- początek posiadania,
- ciągłość posiadania,
- zakres wykonywanej służebności,
- przeniesienie posiadania pomiędzy kolejnymi przedsiębiorcami,
- charakter urządzeń,
- przerwanie biegu zasiedzenia.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. nie oznacza, że Orange automatycznie zasiedzi wszystkie kable i studzienki w Polsce.
Oznacza jednak, że przedsiębiorca może uzyskać w części spraw nową podstawę do obrony.
Czy wystarczy wysłać pismo do Orange przed 3 sierpnia 2028 r.?
To jedno z najważniejszych praktycznych pytań.
Właściciel może pomyśleć:
„Wyślę teraz wezwanie do zapłaty i problem zasiedzenia mam załatwiony”.
Nie należy tak zakładać.
Samo wezwanie skierowane do przedsiębiorcy nie powinno być utożsamiane z każdą czynnością zdolną do przerwania biegu zasiedzenia.
W aktualnym orzecznictwie wskazano natomiast, że złożenie do sądu wniosku o ustanowienie służebności przesyłu może przerwać bieg zasiedzenia.
Dlatego przed 3 sierpnia 2028 r. ważne jest nie tylko pytanie:
„Czy wysłać pismo do Orange?”
W odpowiedniej sprawie trzeba zadać również pytanie:
„Czy trzeba podjąć czynność przed sądem, aby zabezpieczyć sytuację właściciela?”
To już wymaga analizy konkretnego przypadku.
5. Czy brak służebności w księdze wieczystej oznacza wygraną?
Nie.
Brak wpisu jest istotny, ale sam nie rozstrzyga sprawy.
Służebność mogła wynikać z innych dokumentów albo – jeżeli spełniono ustawowe przesłanki – mogła zostać nabyta przez zasiedzenie.
Dlatego w naszej Kancelarii nie kończymy analizy na wydruku księgi wieczystej.
Sprawdzamy dalej.
W szczególności interesuje nas:
- kto był właścicielem nieruchomości w poszczególnych latach,
- kiedy powstały urządzenia,
- czy właściciel albo jego poprzednicy wyrażali zgodę,
- czy wypłacono wynagrodzenie,
- czy zachowały się decyzje administracyjne,
- jak zmieniała się infrastruktura,
- kto był właścicielem urządzeń,
- czy Orange przedstawia dokumenty pozwalające wykazać ciągłość posiadania.
6. Czy Orange może mieć starą decyzję administracyjną?
Takiej możliwości również nie można wykluczyć.
To ważne szczególnie przy infrastrukturze powstałej kilkadziesiąt lat temu.
Przedsiębiorca może powoływać się nie tylko na umowę albo zasiedzenie.
Może twierdzić, że posiada tytuł wynikający ze starej decyzji administracyjnej dotyczącej lokalizacji lub korzystania z nieruchomości.
Dlatego po otrzymaniu od Orange odpowiedzi nie wystarczy przeczytać ostatniego zdania:
„Roszczenia uznajemy za niezasadne”.
Trzeba sprawdzić, dlaczego Orange odmawia.
Jeżeli przedstawia decyzję, badamy:
- kto ją wydał,
- kiedy,
- na jakiej podstawie,
- jakiej nieruchomości dotyczy,
- jaki zakres uprawnień przyznawała,
- na rzecz jakiego podmiotu,
- czy rzeczywiście obejmuje urządzenia znajdujące się obecnie na działce.
Numer starej decyzji w piśmie Orange nie kończy analizy.
7. Jeżeli Orange nie zasiedziało służebności – czego może żądać właściciel?
W zależności od konkretnego stanu faktycznego można rozważać przede wszystkim uregulowanie korzystania z nieruchomości poprzez ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem.
Kodeks cywilny wprost przewiduje możliwość żądania przez właściciela odpowiedniego wynagrodzenia, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie potrzebnej służebności.
Oddzielnej analizy wymagają roszczenia dotyczące korzystania z nieruchomości w przeszłości.
Nie powinno się więc obiecywać klientowi:
„Ma Pan kabel Orange, więc należy się 100 000 zł”.
Najpierw trzeba ustalić podstawę prawną i wartość sprawy.
Ile może wynosić wynagrodzenie?
Nie ma jednej stawki za metr kabla ani jednej stawki za studzienkę.
Znaczenie ma między innymi:
- powierzchnia nieruchomości,
- wartość gruntu,
- przeznaczenie działki,
- przebieg kabla,
- szerokość koniecznego pasa służebności,
- miejsce położenia studzienek,
- konieczność zapewnienia Orange dostępu,
- częstotliwość możliwych prac,
- ograniczenia w zabudowie,
- wpływ urządzeń na możliwość podziału i wykorzystania nieruchomości.
Przykład jest prosty.
Działka nr 1
Kabel przebiega przez sam narożnik dużej działki rolnej.
Działka nr 2
Ten sam kabel przebiega przez środek małej działki budowlanej, a studzienka znajduje się w miejscu planowanego wjazdu.
Nie można zakładać, że roszczenia właścicieli będą takie same tylko dlatego, że długość kabla wynosi po 30 metrów.
Liczy się rzeczywisty wpływ urządzeń na nieruchomość.
Co robimy inaczej w sprawach Orange?
Nie zaczynamy od gotowego wezwania:
„Proszę zapłacić 50 000 zł w terminie 7 dni”.
Najpierw budujemy sprawę.
1. Sprawdzamy nieruchomość
Analizujemy księgę wieczystą, działkę, mapy i przebieg infrastruktury.
2. Ustalamy, co należy do Orange
Nie każda studzienka i nie każdy kabel znajdujący się w terenie muszą należeć do podmiotu, którego właściciel początkowo podejrzewa.
Najpierw identyfikujemy operatora.
3. Badamy historię urządzeń
Potrzebujemy nie tylko orientacyjnej informacji:
„kabel jest bardzo stary”.
Szukamy dat i dokumentów.
4. Sprawdzamy zasiedzenie z uwzględnieniem wyroku TK z 2 grudnia 2025 r.
To obecnie konieczny element analizy starych sieci.
5. Patrzymy na 3 sierpnia 2028 r.
Jeżeli w konkretnej sprawie istnieje ryzyko, że przedsiębiorca będzie mógł powołać się na dwudziestoletni termin liczony od 3 sierpnia 2008 r., trzeba uwzględnić tę datę przy wyborze dalszych działań.
6. Szacujemy ekonomiczny sens sprawy
Klient powinien wiedzieć przed rozpoczęciem procesu:
- czego może żądać,
- jakie są argumenty Orange,
- jakie dowody trzeba zdobyć,
- jakie mogą być koszty,
- jakie jest ryzyko.
Dopiero później podejmujemy decyzję o wezwaniu, negocjacjach albo sądzie.
Nie chodzi o prowadzenie procesu dla samego procesu. Chodzi o rozwiązanie problemu właściciela nieruchomości.
Wróćmy do pana Marka
Przypomnijmy.
Dwie studzienki.
Podziemny kabel.
Działka budowlana.
Brak służebności w księdze wieczystej.
Orange powołuje się na wieloletnie korzystanie z nieruchomości.
Na początku pan Marek myślał:
„Skoro kabel jest stary, pewnie nic nie mogę zrobić”.
Po analizie pytanie wygląda już inaczej:
Czy Orange potrafi udowodnić, że rzeczywiście nabyło prawo do bezpłatnego korzystania z jego nieruchomości?
Trzeba sprawdzić:
- kiedy rozpoczęto eksploatację urządzeń,
- kto wtedy z nich korzystał,
- czy Orange może wykazać przejście posiadania,
- czy istniało trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu przepisów o zasiedzeniu,
- czy istnieje umowa albo decyzja administracyjna,
- jaki wpływ ma wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.,
- czy istnieje ryzyko zarzutu zasiedzenia po 3 sierpnia 2028 r.,
- jakie działania należy podjąć przed tą datą,
- ile może być warta służebność na tej konkretnej działce.
Dopiero po odpowiedzi na te pytania można rozsądnie podjąć decyzję.
„Orange twierdzi, że zasiedziało” nie jest odpowiedzią na pytanie, czy rzeczywiście zasiedziało
To najważniejsza rzecz, którą właściciel powinien zapamiętać.
Pismo Orange jest stanowiskiem drugiej strony.
Nie jest wyrokiem sądu.
Jeżeli przedsiębiorca twierdzi, że ma służebność wskutek zasiedzenia, trzeba sprawdzić podstawy tego twierdzenia.
Jednocześnie właściciel nie powinien zakładać, że samo niewpisanie służebności do księgi wieczystej zapewnia mu wygraną.
W sprawach dotyczących infrastruktury telekomunikacyjnej trzeba połączyć:
prawo + historię urządzeń + dokumentację techniczną + mapy + sposób korzystania z nieruchomości + wycenę + terminy zasiedzenia.
Dopiero taki obraz pozwala ocenić sprawę.
Masz kabel, studzienkę albo słup Orange na działce? Co przygotować do analizy?
Na początku przydadzą się:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- zdjęcia studzienek, szaf albo słupów,
- mapa z przebiegiem kabla, jeżeli ją posiadasz,
- korespondencja z Orange,
- dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości,
- informacje o planowanej budowie lub podziale,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli są dostępne.
Nie musisz znać roku ułożenia kabla.
Nie musisz wiedzieć, czy urządzenia wcześniej należały do Telekomunikacji Polskiej.
Nie musisz samodzielnie oceniać zasiedzenia.
To są kwestie, które należy ustalić w toku analizy.
Czy warto działać przed 3 sierpnia 2028 r.?
Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia Orange i przedsiębiorca korzysta z nieruchomości bez zawartej z Tobą umowy, warto sprawdzić sytuację wcześniej.
Powód jest konkretny.
2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował możliwość budowania zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu za okres sprzed wprowadzenia tej instytucji do Kodeksu cywilnego.
Ale:
3 sierpnia 2028 r. minie 20 lat od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu.
Od tego momentu Orange może próbować powoływać się na zasiedzenie oparte na innym okresie – liczonym już od 3 sierpnia 2008 r. – jeżeli będzie twierdziło, że spełniło warunki dwudziestoletniego zasiedzenia w dobrej wierze.
Nie oznacza to automatycznej przegranej właścicieli po tej dacie.
Oznacza natomiast, że odkładanie sprawy może zmienić pozycję prawną stron.
Dlatego zamiast zastanawiać się:
„Czy za kabel Orange należy mi się jakieś odszkodowanie?”,
lepiej najpierw odpowiedzieć na bardziej konkretne pytanie:
Czy Orange ma tytuł prawny do korzystania z mojej nieruchomości – a jeżeli nie, co mogę zrobić, zanim sytuacja ulegnie zmianie?
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
Masz kabel, studzienkę albo inne urządzenia Orange na swojej nieruchomości? Przed wysłaniem wezwania warto sprawdzić, czy operator rzeczywiście ma tytuł prawny, czy może skutecznie powołać się na zasiedzenie i jakie działania należy rozważyć przed 3 sierpnia 2028 r.
