Czy PGE może korzystać z nieruchomości bez umowy?
Czy PGE może korzystać z mojej nieruchomości ?
Na działce stoi słup. Nad gruntem przebiega linia energetyczna. Czasem są to przewody niskiego napięcia prowadzące do okolicznych domów. Czasem linia średniego napięcia przecina działkę przez środek. Bywa też, że na nieruchomości znajduje się transformator.
Właściciel przez lata może nie zwracać na to większej uwagi. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy chce sprzedać działkę, wybudować dom, podzielić grunt albo uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Wtedy pada pytanie:
czy PGE może korzystać z mojej nieruchomości bez umowy i bez zapłaty?
Odpowiedź brzmi: nie zawsze. Sam fakt, że słup albo linia stoją na działce od lat, nie oznacza jeszcze, że wszystko jest prawnie uregulowane.
Trzeba sprawdzić, czy przedsiębiorstwo ma konkretną podstawę do korzystania z gruntu. Jeżeli jej nie ma, właściciel może domagać się zapłaty i uregulowania stanu prawnego.
Historia właściciela, który chciał sprzedać działkę
Pan Adam odziedziczył działkę po rodzicach. Grunt przez wiele lat był traktowany jako zaplecze rodzinnego majątku. Na działce stał słup energetyczny, a przez środek przebiegała linia napowietrzna. W rodzinie mówiono krótko: „to stoi od zawsze”.
Sytuacja zmieniła się, gdy Pan Adam postanowił sprzedać nieruchomość.
Kupujący poprosił o mapę, numer księgi wieczystej i informacje o możliwości zabudowy. Po sprawdzeniu dokumentów okazało się, że linia energetyczna ogranicza korzystanie z dużej części działki. Kupujący zaczął pytać, czy można postawić dom w planowanym miejscu, czy PGE może wchodzić na teren, czy właściciel otrzymuje wynagrodzenie i czy w księdze wieczystej wpisano służebność.
Pan Adam nie miał żadnej umowy. Nie było aktu notarialnego. W księdze wieczystej nie widniał wpis służebności przesyłu. Przez lata nikt nie płacił rodzinie za korzystanie z gruntu.
Sprzedaż stanęła w miejscu.
To częsty scenariusz. Słup lub linia energetyczna nie przeszkadzają właścicielowi, dopóki nieruchomość nie ma zostać sprzedana, zabudowana albo podzielona. Dopiero wtedy okazuje się, że urządzenia przesyłowe mogą realnie obniżać wartość działki i ograniczać prawo własności.
Czy PGE może korzystać z działki tylko dlatego, że linia już tam jest?
Nie.
Istnienie słupa albo linii energetycznej na nieruchomości nie jest samo w sobie dowodem, że przedsiębiorstwo ma prawo korzystać z działki bez ograniczeń i bez zapłaty.
PGE powinno wykazać, z czego wynika jego prawo do korzystania z gruntu. Może to być na przykład:
umowa zawarta z właścicielem,
akt notarialny ustanawiający służebność przesyłu,
wpis służebności w księdze wieczystej,
decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości,
orzeczenie sądu,
skuteczny zarzut zasiedzenia.
Jeżeli takich dokumentów nie ma, właściciel powinien rozważyć dochodzenie roszczeń.
W praktyce przedsiębiorstwa często odpowiadają, że urządzenia istnieją od wielu lat, są elementem sieci energetycznej i służą odbiorcom energii. To jednak nie kończy sprawy. Sieć może być ważna dla mieszkańców, ale nie oznacza to, że prywatny właściciel ma bez wynagrodzenia ponosić ciężar jej istnienia na swojej działce.
Co oznacza służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorstwu korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie.
W przypadku PGE może chodzić między innymi o:
- utrzymywanie słupów,
- eksploatację linii energetycznej,
- dostęp do urządzeń,
- wykonywanie przeglądów,
- usuwanie awarii,
- modernizację albo remont sieci,
- wejście pracowników lub sprzętu na działkę.
Dla właściciela oznacza to konkretne ograniczenia.
Nie może on w pełni swobodnie korzystać z części gruntu. Musi liczyć się z pasem technologicznym, ograniczeniami w zabudowie, zakazem sadzenia wysokich drzew, utrudnieniami przy ogrodzeniu, a czasem także z koniecznością znoszenia wejścia ekip technicznych.
Dlatego służebność przesyłu powinna być uregulowana i co do zasady odpłatna.
Jakie roszczenia może mieć właściciel?
W sprawach dotyczących PGE najczęściej analizuje się trzy grupy roszczeń.
1. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli linia, słup albo transformator mają pozostać na działce, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem.
To wynagrodzenie powinno uwzględniać rzeczywisty zakres obciążenia działki.
Znaczenie mają między innymi:
- liczba słupów,
- rodzaj linii,
- długość przebiegu linii przez działkę,
- szerokość pasa technologicznego,
- przeznaczenie nieruchomości,
- możliwość zabudowy,
- utrudnienia w korzystaniu z gruntu,
- wpływ urządzeń na wartość działki.
Inaczej należy oceniać jeden słup przy granicy pola, a inaczej linię średniego napięcia przebiegającą przez środek działki budowlanej.
2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jeżeli PGE korzystało z działki bez umowy, właściciel może rozważyć żądanie zapłaty za wcześniejszy okres.
Chodzi o sytuację, w której przedsiębiorstwo przez lata korzystało z prywatnego gruntu, ale nie miało zawartej umowy, wpisanej służebności ani innej skutecznej podstawy prawnej.
W takiej sprawie trzeba ustalić:
- od kiedy urządzenia znajdują się na działce,
- kto był właścicielem nieruchomości w poszczególnych okresach,
- kto jest właścicielem urządzeń,
- czy zawierano jakiekolwiek porozumienia,
- czy wydano decyzje administracyjne,
- czy roszczenia nie są częściowo przedawnione.
To nie jest roszczenie, które powinno być liczone „na oko”. Trzeba sprawdzić dokumenty, historię nieruchomości i faktyczny zakres korzystania z działki.
3. Odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości
Linia energetyczna może obniżać wartość działki.
Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy ogranicza zabudowę, utrudnia podział działki, zniechęca kupujących albo powoduje, że część gruntu nie może być wykorzystana zgodnie z planem właściciela.
Przykład jest prosty.
Jeżeli działka mogłaby zostać podzielona na kilka mniejszych działek budowlanych, ale przebieg linii energetycznej ogranicza zabudowę jednej z nich, właściciel może ponieść realną stratę. Nie chodzi tylko o sam grunt pod słupem. Problemem może być cały pas, w którym normalne korzystanie z nieruchomości jest ograniczone.
Czy PGE może wejść na działkę bez zgody właściciela?
To zależy od tego, czy ma podstawę prawną.
Jeżeli istnieje ustanowiona służebność przesyłu, zakres korzystania z działki powinien wynikać z jej treści. Jeżeli jest decyzja administracyjna, trzeba sprawdzić jej zakres. Jeżeli jest umowa, należy przeanalizować jej postanowienia.
Jeżeli jednak nie ma żadnego dokumentu, właściciel nie powinien być traktowany tak, jakby jego zgoda nie miała znaczenia.
Trzeba oczywiście odróżnić zwykłe prace eksploatacyjne od sytuacji awaryjnych. Jeżeli dochodzi do awarii albo zagrożenia bezpieczeństwa, przedsiębiorstwo może podejmować pilne działania. Nie oznacza to jednak, że przez lata może korzystać z prywatnego gruntu bez umowy i bez wynagrodzenia.
Najczęstsza odpowiedź przedsiębiorstwa: zasiedzenie
W sprawach dotyczących słupów i linii energetycznych bardzo często pojawia się zarzut zasiedzenia.
PGE może twierdzić, że urządzenia istnieją od wielu lat, a przedsiębiorstwo lub jego poprzednicy prawni korzystali z nieruchomości przez odpowiednio długi czas.
Tego argumentu nie wolno lekceważyć, ale nie należy też rezygnować tylko dlatego, że spółka użyła słowa „zasiedzenie”.
Zasiedzenie trzeba udowodnić.
Przedsiębiorstwo powinno wykazać między innymi:
- od kiedy urządzenia istnieją na działce,
- jaki był ich przebieg,
- kto z nich korzystał,
- czy korzystanie było ciągłe,
- czy zachodzi następstwo prawne po poprzednich przedsiębiorstwach,
- czy okres posiadania może zostać doliczony,
- czy właściciel lub jego poprzednicy podejmowali czynności przerywające albo kwestionujące korzystanie.
W praktyce odpowiedź przedsiębiorstwa bywa ogólna. Czasem pojawia się twierdzenie o wieloletnim korzystaniu, ale bez kompletnych dokumentów. Dlatego każdą sprawę trzeba sprawdzić indywidualnie.
Czy można żądać usunięcia słupa albo linii?
Właściciele często pytają: czy mogę żądać usunięcia słupa z działki?
Takie roszczenie można rozważyć, ale zwykle jest ono trudniejsze niż żądanie zapłaty. Sąd bierze pod uwagę nie tylko interes właściciela, ale też znaczenie urządzeń dla sieci, koszty przebudowy i skutki dla odbiorców energii.
Nie oznacza to, że właściciel jest bezradny.
Jeżeli urządzenia szczególnie utrudniają korzystanie z działki, blokują zabudowę albo zostały posadowione w miejscu powodującym dużą szkodę, warto przeanalizować również możliwość przesunięcia urządzeń, przebudowy linii albo wykupu części nieruchomości.
Najczęściej jednak pierwszym krokiem jest żądanie zapłaty i prawidłowego uregulowania służebności przesyłu.
Jakie dokumenty warto przygotować?
Przed wysłaniem pisma do PGE warto zebrać dokumenty. Im lepsze przygotowanie, tym mniejsze ryzyko, że sprawa zakończy się ogólną odmową.
Przydatne są:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki i obręb,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- mapa z przebiegiem linii,
- zdjęcia słupów, przewodów i transformatora,
- dokumenty nabycia nieruchomości,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy,
- korespondencja z PGE,
- informacje o tym, od kiedy właściciel wie o urządzeniach,
- dokumenty pokazujące, że urządzenia utrudniają sprzedaż, budowę albo podział działki.
Samo zdjęcie słupa nie wystarczy. Trzeba ustalić, jak urządzenia wpływają na całą nieruchomość.
Co sprawdzamy w kancelarii?
W takich sprawach nie zaczynamy od gotowego wezwania wysyłanego według jednego wzoru.
Najpierw sprawdzamy, czy sprawa ma podstawy.
Analizujemy księgę wieczystą. Weryfikujemy przebieg urządzeń na mapie. Sprawdzamy, czy chodzi o linię niskiego, średniego czy wysokiego napięcia. Ustalamy, czy właściwym adresatem roszczeń jest PGE, czy inny podmiot. Oceniamy, czy są podstawy do żądania wynagrodzenia za służebność, bezumownego korzystania albo odszkodowania za spadek wartości nieruchomości.
To ważne, ponieważ właściciel często widzi tylko słup. My patrzymy szerzej: na całą działkę, jej przeznaczenie, możliwość zabudowy, dokumenty, historię korzystania z gruntu i realne ryzyka procesowe.
Wyróżnia nas praktyczne podejście. Nie obiecujemy konkretnej kwoty bez dokumentów. Najpierw sprawdzamy, co można udowodnić. Dopiero potem przygotowujemy wezwanie, negocjacje albo sprawę sądową.
Ile można uzyskać?
Nie ma jednej stawki za słup albo linię energetyczną.
Kwota zależy od konkretnej sprawy. Znaczenie ma rodzaj urządzeń, powierzchnia ograniczonego gruntu, przeznaczenie działki, wartość nieruchomości i wpływ infrastruktury na możliwość korzystania z terenu.
Przykładowo:
jeden słup przy granicy działki rolnej może oznaczać niższe roszczenia,
linia średniego napięcia przez środek działki budowlanej może oznaczać znacznie większe ograniczenia,
transformator na działce może powodować dodatkowe utrudnienia,
linia blokująca zabudowę może wpływać na wartość całej nieruchomości, a nie tylko pasa pod przewodami.
Dlatego rzetelna analiza wymaga mapy, dokumentów i oceny przeznaczenia gruntu.
Dlaczego warto działać?
Słup albo linia energetyczna na działce to nie tylko element krajobrazu.
To może być ograniczenie prawa własności. Może wpływać na cenę sprzedaży. Może utrudniać budowę. Może zmniejszać atrakcyjność działki dla kupującego. Może powodować konieczność znoszenia wejścia ekip technicznych. Może też oznaczać, że przedsiębiorstwo od lat korzysta z prywatnego gruntu bez zapłaty.
Właściciel nie musi zakładać, że „nic się nie da zrobić”.
Najpierw trzeba sprawdzić dokumenty. Jeżeli nie ma umowy, służebności, decyzji albo skutecznego zasiedzenia, właściciel może mieć podstawy do żądania wynagrodzenia.
PGE może korzystać z nieruchomości tylko wtedy, gdy ma do tego podstawę prawną. Sam fakt, że słup albo linia znajdują się na działce od wielu lat, nie oznacza automatycznie, że właściciel nie ma żadnych praw.
Właściciel może domagać się sprawdzenia podstaw korzystania z gruntu, ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, zapłaty za bezumowne korzystanie, a w niektórych sprawach także odszkodowania za spadek wartości nieruchomości.
Jeżeli na Twojej działce znajduje się słup, linia energetyczna albo transformator i nie podpisywałeś żadnej umowy, warto sprawdzić, czy możesz żądać wynagrodzenia.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
