Czy PSG zasiedziała służebność przesyłu?
Gazociąg na działce nie oznacza automatycznie, że właściciel stracił swoje prawa
Właściciel kupił działkę pod budowę domu.
W księdze wieczystej nie znalazł służebności przesyłu. Dopiero podczas przygotowywania inwestycji okazało się, że przez nieruchomość przebiega gazociąg należący do Polskiej Spółki Gazownictwa.
Napisał do PSG.
Odpowiedź była krótka: gazociąg istnieje od kilkudziesięciu lat, a przedsiębiorstwo uważa, że posiada prawo do korzystania z nieruchomości.
Właściciel dochodzi więc do wniosku:
„Skoro rura leży tutaj od 40 lat, to PSG pewnie już wszystko zasiedziała.”
Niekoniecznie.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, takie sprawy wymagają ponownego spojrzenia. Jednocześnie pojawiła się data, której właściciele nieruchomości z urządzeniami przesyłowymi nie powinni ignorować:
3 sierpnia 2028 r.
Od tego dnia w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu.
Dlatego zamiast pytać wyłącznie:
„Ile lat ma gazociąg?”
warto zadać znacznie ważniejsze pytanie:
„Na jakiej podstawie PSG korzysta z mojej działki?”
Gazociąg od 1975 r. – czy to wystarczy PSG?
Nie.
Sam wiek gazociągu nie rozstrzyga jeszcze sprawy.
Wyobraźmy sobie działkę, przez którą gazociąg przebiega od lat 70. Właściciel odziedziczył nieruchomość po rodzicach. W księdze wieczystej nie ma służebności.
Chce podzielić teren na kilka działek budowlanych.
Gazociąg nagle przestaje być niewidoczną rurą pod ziemią.
Trzeba uwzględnić jego przebieg. Pojawiają się ograniczenia związane z planowaną zabudową. Trzeba ustalić dostęp przedsiębiorstwa do urządzeń. Może się okazać, że infrastruktura wpływa na znacznie większą część nieruchomości niż powierzchnia znajdująca się bezpośrednio nad rurą.
Właściciel zwraca się więc do PSG o uregulowanie sytuacji.
Spółka może odpowiedzieć:
„Korzystamy z nieruchomości od kilkudziesięciu lat.”
Ale to dopiero początek analizy.
Nie jej koniec.
Pierwsze pytanie: czy PSG w ogóle potrzebuje zasiedzenia?
To bardzo ważne, a często pomijane zagadnienie.
Właściciel koncentruje się na zasiedzeniu, podczas gdy przedsiębiorstwo może twierdzić, że posiada inny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
W starszych sprawach trzeba sprawdzić m.in. decyzje administracyjne, dokumenty dotyczące budowy gazociągu, umowy, zgody poprzednich właścicieli oraz dokumentację dotyczącą przebiegu urządzeń.
Dlatego brak służebności w księdze wieczystej jest korzystną informacją do dalszej analizy, ale sam w sobie nie oznacza jeszcze:
„PSG korzysta z działki bezprawnie”.
I odwrotnie.
Samo przedstawienie przez PSG starego dokumentu nie oznacza automatycznie, że właściciel nie ma już żadnych roszczeń.
Dokument trzeba przeczytać.
PSG pokazuje decyzję sprzed 40 lat. Co wtedy?
Trzeba ustalić:
- kto wydał decyzję i na jakiej podstawie,
- jakiej nieruchomości dotyczyła,
- kto był wówczas właścicielem,
- jakie urządzenia obejmowała,
- jaki zakres korzystania z nieruchomości przewidywała,
- czy dotyczy gazociągu znajdującego się obecnie na działce,
- czy później przebieg albo parametry infrastruktury nie zostały zmienione.
To jeden z elementów, którym różni się analiza konkretnej sprawy od przeczytania księgi wieczystej i wysłania gotowego wzoru wezwania.
Najpierw trzeba ustalić, jakie prawa rzeczywiście ma PSG.
Dopiero później można określić prawa właściciela.
Co zmienił wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.?
To kluczowa zmiana dla wielu właścicieli nieruchomości z wieloletnią infrastrukturą przesyłową.
Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe mogły powoływać się na konstrukcję zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu również za okres sprzed ustawowego wprowadzenia służebności przesyłu.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, orzekł, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., rozumiane w sposób umożliwiający przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabycie przed wejściem w życie art. 305ą–305⁴ k.c. przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z Konstytucją.
Dlaczego ma to znaczenie?
Ponieważ przepisy wprowadzające do Kodeksu cywilnego służebność przesyłu weszły w życie 3 sierpnia 2008 r.
Jeżeli więc właściciel kilka lat temu usłyszał:
„Gazociąg istnieje od 1978 r., dlatego przedsiębiorstwo zasiedziało służebność”
— dzisiaj nie powinien automatycznie przyjmować, że temat jest zamknięty.
Po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. warto ponownie przeanalizować podstawę takiego stanowiska.
Czy to oznacza, że PSG nie może już powołać się na zasiedzenie?
Nie.
I właśnie tutaj trzeba zachować precyzję.
Wyrok TK nie oznacza, że każdy gazociąg znajdujący się na prywatnej nieruchomości jest obecnie bez tytułu prawnego.
Nie oznacza również, że każdy właściciel otrzyma wynagrodzenie.
Trzeba oddzielić kilka różnych sytuacji.
PSG może posiadać inny tytuł prawny do nieruchomości. W konkretnej sprawie znaczenie może mieć decyzja administracyjna. Mogła zostać zawarta umowa. Trzeba również badać możliwość zasiedzenia właściwej służebności przesyłu po jej ustawowym wprowadzeniu.
Dlatego w naszej Kancelarii nie budujemy sprawy na jednym zdaniu: „TK zlikwidował zasiedzenie”.
Takie stwierdzenie byłoby zbyt daleko idące.
Badamy konkretną nieruchomość, konkretny gazociąg i konkretne dokumenty.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest tak ważny?
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r.
Termin zasiedzenia nieruchomości — stosowany odpowiednio do zasiedzenia służebności — wynosi co do zasady:
20 lat w dobrej wierze,
a w przypadku złej wiary:
30 lat.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. upłynie 20 lat od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu.
I właśnie dlatego:
od 3 sierpnia 2028 r. w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu.
Nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. PSG automatycznie zasiedzi służebności na wszystkich działkach z gazociągami.
Takiego automatyzmu nie ma.
Przedsiębiorstwo powołujące się na 20-letni termin musi wykazać przesłanki wymagane dla zasiedzenia, w tym istotną dla tego terminu dobrą wiarę.
Każda nieruchomość wymaga więc osobnej oceny.
Ale z punktu widzenia właściciela praktyczny wniosek jest prosty:
jeżeli chcesz sprawdzić sytuację gazociągu na swojej nieruchomości, nie warto odkładać tego bezterminowo.
„PSG zasiedziała” – poproś o konkrety
Jeżeli otrzymujesz odpowiedź, że przedsiębiorstwo nabyło służebność przez zasiedzenie, nie wystarczy samo hasło.
Trzeba ustalić:
Co dokładnie zostało zasiedziane?
Kiedy miał rozpocząć się bieg zasiedzenia?
Kiedy według PSG zasiedzenie nastąpiło?
Kto posiadał służebność w poszczególnych okresach?
Na czym przedsiębiorstwo opiera dobrą albo złą wiarę?
Jakiej szerokości pasa dotyczy rzekomo nabyte prawo?
Czy istnieje orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie?
To ostatnie pytanie również ma znaczenie.
Czym innym jest stanowisko przedsiębiorstwa:
„uważamy, że doszło do zasiedzenia”,
a czym innym prawomocne orzeczenie sądu dotyczące konkretnej nieruchomości.
Gazociąg ma 30 centymetrów średnicy. Problem może dotyczyć znacznie większej części działki
To kolejny częsty błąd.
Właściciel widzi na mapie cienką linię i myśli:
„Rura jest pod ziemią, więc właściwie mi nie przeszkadza.”
Dopiero przy budowie domu, sprzedaży nieruchomości albo jej podziale okazuje się, że znaczenie ma nie tylko fizyczna średnica gazociągu.
Trzeba zbadać m.in. jego przebieg, parametry, strefy wynikające z właściwych regulacji i dokumentacji, możliwość zabudowy, dostęp do urządzeń oraz rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo.
W niektórych sprawach właśnie ten element ma największe znaczenie ekonomiczne.
Nie pytamy więc wyłącznie:
„Ile metrów rury leży na działce?”
Pytamy:
„Jak obecność gazociągu wpływa na możliwość korzystania z całej nieruchomości?”
Jakich roszczeń można dochodzić wobec PSG?
Odpowiedź zależy od wyniku analizy.
Jeżeli przedsiębiorstwo nie wykaże skutecznego tytułu prawnego, można badać m.in. roszczenia związane z korzystaniem z nieruchomości bez tytułu prawnego.
Osobnym zagadnieniem jest ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu na przyszłość.
Właściciel może być zainteresowany również przebudową albo zmianą przebiegu gazociągu, szczególnie jeżeli urządzenia kolidują z planowaną inwestycją.
Nie należy jednak łączyć wszystkich tych roszczeń w jedno hasło „odszkodowanie za gazociąg”.
Każde ma inną podstawę i wymaga sprawdzenia innych okoliczności.
Ile może być warta służebność gazociągu?
Nie istnieje uczciwa odpowiedź typu:
„Gazociąg = 100 000 zł”.
Dwie podobnej wielkości działki mogą mieć zupełnie inną wartość roszczeń.
Znaczenie mają m.in. wartość nieruchomości, jej przeznaczenie, długość i przebieg gazociągu, parametry infrastruktury, powierzchnia faktycznie objęta ograniczeniami oraz wpływ urządzeń na możliwość zabudowy, podziału lub sprzedaży.
Gazociąg biegnący przy granicy dużej działki rolnej to inna sytuacja niż gazociąg przecinający środek niewielkiej działki budowlanej.
Dlatego najpierw ustalamy stan prawny i zakres ingerencji, a dopiero potem liczymy pieniądze.
Historia właściciela może całkowicie zmienić ocenę sprawy
Wróćmy do właściciela z początku artykułu.
Gazociąg pochodzi z lat 70.
W księdze wieczystej brak służebności.
Pierwsza myśl:
„PSG na pewno zasiedziała.”
Po analizie może jednak okazać się, że trzeba odpowiedzieć na znacznie więcej pytań.
Czy istnieje decyzja dotycząca tej konkretnej działki?
Czy przedsiębiorstwo potrafi wykazać następstwo prawne poprzednich operatorów?
Jaki dokładnie zakres prawa miałby zostać zasiedziany?
Czy wcześniejsze twierdzenie o zasiedzeniu opiera się na okresie sprzed 3 sierpnia 2008 r.?
Jak na tę argumentację wpływa wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.?
Czy właściciel może wystąpić o ustanowienie służebności?
Ile wynosi wartość obciążenia?
Dopiero po odpowiedzi na te pytania wiadomo, czy właściciel ma sprawę wartą dalszego prowadzenia.
Co robimy inaczej w sprawach przeciwko PSG?
Nie zaczynamy od wysłania wezwania z przypadkową kwotą.
I nie kończymy analizy na informacji:
„w księdze wieczystej nie ma służebności”.
Sprawę dzielimy na etapy.
Najpierw nieruchomość. Sprawdzamy księgę wieczystą, sposób nabycia, przeznaczenie gruntu i historię własności.
Potem gazociąg. Ustalamy jego przebieg, parametry, urządzenia towarzyszące i wpływ na nieruchomość.
Następnie dokumenty PSG. Badamy umowy, decyzje, zgody i inne podstawy, na które przedsiębiorstwo może się powoływać.
Potem zasiedzenie. Sprawdzamy okres posiadania, następstwo prawne, zakres wykonywanego prawa i wpływ wyroku TK z 2 grudnia 2025 r.
Następnie pieniądze. Szacujemy wartość możliwych roszczeń i oceniamy, czy dalsze prowadzenie sprawy ma ekonomiczny sens.
Dopiero później wybieramy strategię: wezwanie, negocjacje albo postępowanie sądowe.
To pozwala klientowi podjąć decyzję na podstawie dokumentów i liczb, a nie przypuszczenia, że „skoro gazociąg jest stary, to nic nie da się zrobić”.
PSG proponuje ustanowienie służebności? Nie podpisuj umowy bez sprawdzenia zakresu
Czasem to przedsiębiorstwo wychodzi z propozycją uregulowania sytuacji.
Właściciel otrzymuje projekt umowy i określoną kwotę.
To moment, w którym warto sprawdzić nie tylko wysokość wynagrodzenia.
Kluczowe jest również to, jak szerokie prawa właściciel ma przyznać PSG.
Umowa może regulować dostęp do nieruchomości, wykonywanie prac, remonty, modernizację, wymianę urządzeń oraz obszar objęty służebnością.
Po podpisaniu dokument będzie miał znaczenie również przy przyszłej sprzedaży nieruchomości.
Dlatego warto najpierw policzyć, co właściciel oddaje do korzystania i ile to jest warte.
Kupiłeś działkę z gazociągiem? Nadal warto sprawdzić jej stan prawny
Często pojawia się pytanie:
„Wiedziałem przy zakupie, że przez działkę idzie gaz. Czy mogę jeszcze coś zrobić?”
Sam fakt widoczności urządzeń albo wiedzy o gazociągu nie odpowiada na pytanie, jaki tytuł prawny posiada PSG.
Nowy właściciel powinien więc sprawdzić dokumentację nieruchomości oraz urządzeń.
Szczególnie gdy planuje zabudowę, podział lub sprzedaż.
Jak zacząć analizę?
Na początku nie potrzebujemy segregatora dokumentów.
Najczęściej przydatne są:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- mapa pokazująca przebieg gazociągu,
- informacje o sposobie nabycia nieruchomości,
- korespondencja z PSG,
- posiadane umowy, decyzje lub inne stare dokumenty.
Na tej podstawie można określić, czego jeszcze trzeba szukać i czy sprawa wymaga dalszej analizy.
Najważniejsze pytanie nie brzmi: „Ile lat ma gazociąg?”
Jeżeli PSG korzysta z Twojej nieruchomości, sama informacja, że gazociąg powstał 40 albo 50 lat temu, nie rozstrzyga jeszcze sytuacji.
Trzeba ustalić:
jaki tytuł prawny ma przedsiębiorstwo,
jakiego obszaru działki dotyczy korzystanie,
czy rzeczywiście istnieją podstawy do zarzutu zasiedzenia,
jak na sprawę wpływa wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.,
jakie roszczenia ma właściciel
i ile mogą być warte.
Wyrok TK P 10/16 zakwestionował wykładnię pozwalającą przedsiębiorstwom przesyłowym nabywać przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
Jednocześnie właściciel powinien pamiętać o kolejnej granicznej dacie:
3 sierpnia 2028 r.
Od tego dnia w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu.
Nie oznacza to automatycznego zasiedzenia przez PSG. O wyniku konkretnej sprawy będą decydowały przesłanki zasiedzenia, dokumenty i historia korzystania z konkretnej nieruchomości.
Dlatego jeżeli wcześniej usłyszałeś:
„PSG już zasiedziała, nic nie można zrobić”
— po wyroku z 2 grudnia 2025 r. warto sprawdzić, na czym dokładnie oparto ten wniosek.
Bo w sprawach gazociągów najważniejszy nie jest sam wiek rury.
Najważniejsze jest prawo do gruntu.
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
