Jakie roszczenia można dochodzić od PSG?
Gazociąg na działce może ograniczać budowę, podział i sprzedaż nieruchomości. Właściciel nie musi godzić się na bezpłatne korzystanie z jego gruntu
Właściciel kupił działkę z myślą o budowie domu. Na mapie widział cienką linię oznaczającą gazociąg, ale uznał, że instalacja biegnie pod ziemią i nie będzie miała większego znaczenia.
Problem pojawił się dopiero podczas projektowania budynku.
Architekt ustalił, że domu nie można postawić w wybranym miejscu. Gazociąg przebiega przez środkową część nieruchomości, a związane z nim ograniczenia obejmują znacznie większy teren niż sam przewód. Przesunięcie budynku wymagało zmiany całego projektu. Działki nie można było też podzielić w planowany sposób.
W księdze wieczystej nie było wpisanej służebności przesyłu.
Właściciel zwrócił się więc do Polskiej Spółki Gazownictwa. W odpowiedzi usłyszał, że sieć istnieje od kilkudziesięciu lat, a przedsiębiorstwo może powołać się na zasiedzenie.
Taka odpowiedź nie kończy sprawy.
Trzeba ustalić, czy PSG rzeczywiście ma prawo do korzystania z działki, jakie dokumenty potwierdzają to prawo i czy okres korzystania z nieruchomości pozwala obecnie na skuteczne podniesienie zarzutu zasiedzenia.
Ma to szczególne znaczenie po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. oraz przed zbliżającą się datą 3 sierpnia 2028 r.
Najpierw trzeba sprawdzić, czy gazociąg rzeczywiście należy do PSG
Polska Spółka Gazownictwa jest największym w Polsce operatorem systemu dystrybucyjnego gazu. Zajmuje się między innymi eksploatacją, konserwacją, remontami i rozbudową sieci dystrybucyjnej. Nie oznacza to jednak, że każdy gazociąg widoczny na mapie należy do PSG. Siecią przesyłową zarządza zasadniczo GAZ-SYSTEM, a właścicielem niektórych urządzeń może być również lokalny operator, zakład przemysłowy albo inny podmiot.
Przed wystąpieniem z żądaniem zapłaty trzeba ustalić:
- rodzaj gazociągu i jego ciśnienie;
- właściciela urządzeń;
- przebieg sieci przez konkretne działki;
- datę budowy i rozpoczęcia eksploatacji;
- historię przebudów oraz wymiany przewodów;
- dokumenty, na podstawie których gazociąg został ułożony;
- zakres terenu potrzebnego do napraw, kontroli i usuwania awarii.
Samo oznaczenie rury na mapie nie wystarcza do skierowania roszczenia do właściwej spółki.
1. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli PSG korzysta z działki bez skutecznego prawa, właściciel może żądać zawarcia odpłatnej umowy ustanawiającej służebność przesyłu. Gdy spółka odmawia zawarcia umowy, właściciel może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynika to wprost z art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego.
Służebność określa, w jakim zakresie operator może korzystać z nieruchomości. Może obejmować między innymi:
- utrzymywanie gazociągu w gruncie;
- dostęp pracowników i ekip technicznych;
- przejazd sprzętem;
- wykonywanie kontroli, remontów i modernizacji;
- usuwanie awarii;
- zakaz wykonywania określonych robót w pobliżu gazociągu;
- ograniczenia dotyczące zabudowy, sadzenia drzew i zmiany ukształtowania terenu.
Właściciel nie otrzymuje więc pieniędzy jedynie za powierzchnię zajętą przez rurę. Wynagrodzenie ma rekompensować prawne ograniczenie możliwości korzystania z działki.
Nie istnieje jedna stawka za metr gazociągu
Kwota zależy od konkretnej nieruchomości. Inne znaczenie ma gazociąg biegnący przy granicy pola rolnego, a inne przewód przechodzący przez środek działki budowlanej.
Przy wycenie należy uwzględnić między innymi:
- wartość gruntu;
- jego przeznaczenie w planie miejscowym;
- możliwy sposób zabudowy;
- długość i przebieg gazociągu;
- średnicę oraz ciśnienie sieci;
- szerokość pasa eksploatacyjnego;
- ograniczenia występujące w strefie kontrolowanej;
- możliwość podziału nieruchomości;
- dostęp do drogi;
- wpływ urządzeń na sprzedaż lub finansowanie inwestycji.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dotyczącym gazociągów wskazano, że przy ustalaniu wynagrodzenia nie zawsze można ograniczyć się do wąskiego pasa, po którym pracownicy operatora faktycznie poruszają się podczas napraw. Znaczenie mogą mieć również ograniczenia obowiązujące w strefie kontrolowanej, jeżeli pozostają w związku z obciążeniem nieruchomości służebnością.
To ważne, ponieważ gazociąg może znajdować się metr pod ziemią, ale wpływać na wykorzystanie znacznie większej części działki.
2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Ustanowienie służebności reguluje korzystanie z działki na przyszłość.
Oddzielnie można rozważyć żądanie zapłaty za okres, w którym PSG korzystało z gruntu bez umowy, służebności, decyzji administracyjnej albo innego skutecznego tytułu prawnego.
Podstawę takiego roszczenia stanowią przepisy regulujące obowiązki posiadacza wobec właściciela. Sąd Najwyższy potwierdza możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z cudzej nieruchomości.
Wysokość roszczenia zależy między innymi od:
- powierzchni gruntu objętej faktycznym korzystaniem;
- zakresu uprawnień wykonywanych przez operatora;
- przeznaczenia nieruchomości;
- stopnia ograniczenia właściciela;
- stawek rynkowych za podobne korzystanie;
- dobrej albo złej wiary przedsiębiorstwa.
Nie należy jednak mnożyć powierzchni całej strefy przez zwykły czynsz dzierżawny. Właściciel nadal może zwykle korzystać z części obciążonego terenu, chociaż w ograniczonym zakresie. Wycena powinna odpowiadać rzeczywistemu poziomowi ingerencji.
Jak daleko wstecz można żądać zapłaty?
Ogólny termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi obecnie sześć lat, a jego koniec przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego. W sprawach obejmujących wcześniejsze okresy trzeba dodatkowo zbadać przepisy przejściowe oraz datę wymagalności poszczególnych należności.
Nie warto więc zwlekać. Każdy kolejny rok może oznaczać utratę części roszczenia za wcześniejsze korzystanie z działki.
3. Usunięcie albo przesunięcie gazociągu
Właściciel może być zainteresowany nie tylko zapłatą.
Jeżeli gazociąg uniemożliwia budowę domu, hali, drogi albo podział nieruchomości, korzystniejsze może być jego przesunięcie. W przypadku braku tytułu prawnego można rozważyć żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.
W zależności od sytuacji żądanie może dotyczyć:
- usunięcia gazociągu;
- zmiany jego przebiegu;
- przełożenia sieci przy granicy działki;
- ograniczenia wjazdów na nieruchomość;
- przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu;
- zaprzestania korzystania z terenu poza ustalonym pasem.
Nie oznacza to, że każdy gazociąg bez wpisu w księdze wieczystej zostanie usunięty na koszt PSG.
Trzeba wcześniej ustalić, czy spółka ma inną podstawę korzystania z gruntu. Może nią być na przykład dawna decyzja administracyjna, prawomocne orzeczenie albo umowa zawarta z poprzednim właścicielem. Trybunał Konstytucyjny w sprawie P 10/16 odnosił się między innymi do sytuacji, w których nie wydano dawnych decyzji wywłaszczeniowych lub decyzji ograniczających korzystanie z nieruchomości.
Znaczenie mają także techniczne możliwości przebudowy, koszt prac i wpływ usunięcia gazociągu na bezpieczeństwo odbiorców.
4. Odszkodowanie za szkody po pracach PSG
Pracownicy operatora mogą wejść na działkę w celu usunięcia awarii, kontroli sieci albo wykonania remontu. Samo prawo dostępu nie oznacza jednak prawa do pozostawienia właścicielowi zniszczonego terenu.
Roszczenie może powstać, gdy podczas prac dojdzie do:
- zniszczenia upraw;
- uszkodzenia ogrodzenia lub bramy;
- powstania kolein;
- zerwania nawierzchni;
- uszkodzenia odwodnienia;
- wycięcia drzew albo krzewów;
- zniszczenia drogi wewnętrznej;
- pozostawienia odpadów lub niewyrównania terenu;
- przerwania innych instalacji.
Poszkodowany może żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odpowiedniej kwoty. Odszkodowanie obejmuje normalne następstwa zdarzenia, w tym poniesioną stratę, a w odpowiednich przypadkach również utracone korzyści.
Przed rozpoczęciem robót warto zrobić zdjęcia i nagrania terenu. Po zakończeniu prac należy zachować kosztorysy, faktury oraz korespondencję z operatorem i wykonawcą.
5. Rekompensata za spadek wartości działki
Gazociąg może obniżyć wartość nieruchomości, nawet gdy sam przewód nie zajmuje dużej powierzchni.
Kupujący może zrezygnować z zakupu, ponieważ nie będzie mógł postawić domu w wybranym miejscu. Deweloper może obniżyć cenę ze względu na mniejszą powierzchnię zabudowy. Bank może oczekiwać dodatkowych dokumentów przed udzieleniem kredytu.
Spadek wartości może być uwzględniony w wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu. Wynagrodzenie powinno uwzględniać zakres, charakter i trwałość ograniczenia oraz jego wpływ na całą nieruchomość. Nie należy jednak dwa razy rozliczać tego samego uszczerbku – raz jako składnika wynagrodzenia za służebność, a drugi raz jako odrębnego odszkodowania.
Dlatego tak ważne jest prawidłowe nazwanie i rozdzielenie roszczeń.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.?
Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe twierdziły, że do terminu zasiedzenia można doliczyć okres korzystania z działki sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Prowadziło to do sytuacji, w której właściciel dowiadywał się, że prawo przedsiębiorstwa zostało zasiedziane, chociaż służebność przesyłu nie istniała jeszcze w Kodeksie cywilnym.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16, uznał za niezgodną z Konstytucją wykładnię pozwalającą przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest ważny dla właścicieli?
Oznacza natomiast, że okres prowadzący do zasiedzenia służebności przesyłu może być liczony najwcześniej od 3 sierpnia 2008 r., czyli od dnia wejścia w życie przepisów wprowadzających tę służebność.
Kodeks cywilny przewiduje:
- 20 lat posiadania w dobrej wierze;
- 30 lat posiadania w złej wierze.
Przepisy o tych terminach stosuje się odpowiednio do zasiedzenia służebności.
W konsekwencji 3 sierpnia 2028 r. może upłynąć pierwszy 20-letni termin zasiedzenia służebności przesyłu liczony od 3 sierpnia 2008 r.
Od tej daty zarzut zasiedzenia może na nowo nabrać realnego znaczenia w sprawach, w których przedsiębiorstwo wykaże, że:
- korzystało z trwałego i widocznego urządzenia;
- posiadało służebność nieprzerwanie od 3 sierpnia 2008 r.;
- zakres korzystania odpowiadał treści żądanej służebności;
- objęło służebność w posiadanie w dobrej wierze;
- bieg zasiedzenia nie został skutecznie przerwany.
Nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. PSG automatycznie zasiedzi prawa do wszystkich gazociągów.
Dobra wiara musi zostać wykazana i może być kwestionowana. Jeżeli przedsiębiorstwo nie miało umowy w formie aktu notarialnego, decyzji administracyjnej albo innej uzasadnionej podstawy, ocena dobrej wiary może być sporna. Jeżeli zostanie przyjęta zła wiara, najwcześniejszym terminem może być dopiero 3 sierpnia 2038 r.
Termin będzie również późniejszy, gdy korzystanie w zakresie służebności rozpoczęło się po 3 sierpnia 2008 r., urządzenia zostały później przebudowane albo zmienił się zakres zajmowanego terenu.
Samo wezwanie do zapłaty może nie wystarczyć przed 3 sierpnia 2028 r.
To jedna z najważniejszych informacji dla właścicieli.
Samo wysłanie do PSG pisma z żądaniem zapłaty nie daje pewności przerwania biegu zasiedzenia. Również powództwo obejmujące wyłącznie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości co do zasady nie przerywa biegu zasiedzenia służebności przesyłu.
Sąd Najwyższy przyjmuje natomiast, że skierowany do sądu wniosek właściciela o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia tej służebności.
Dlatego działania przed 3 sierpnia 2028 r. nie powinny ograniczać się do wysłania przypadkowego wezwania.
Trzeba ustalić:
- czy bieg zasiedzenia w ogóle się rozpoczął;
- od jakiej daty może być liczony;
- czy PSG może wykazać dobrą wiarę;
- czy gazociąg jest trwałym i widocznym urządzeniem w rozumieniu przepisów;
- jaki środek prawny najlepiej zabezpieczy interes właściciela;
- czy należy wystąpić do sądu przed upływem 20-letniego terminu.
Brak wpisu w księdze wieczystej to ważny sygnał, ale nie rozstrzyga sprawy
Właściciel często sprawdza dział III księgi wieczystej i stwierdza, że nie wpisano w nim służebności na rzecz PSG.
Brak wpisu jest ważny, ale nie przesądza, że spółka korzysta z gruntu bez żadnego tytułu.
Uprawnienie może wynikać z:
- aktu notarialnego, którego nie ujawniono w księdze;
- prawomocnego orzeczenia;
- decyzji administracyjnej;
- dawnej decyzji wywłaszczeniowej;
- umowy zawartej z poprzednim właścicielem;
- skutecznie nabytej służebności.
Operator powinien jednak wskazać konkretny dokument. Ogólne stwierdzenie, że „gazociąg wybudowano zgodnie z prawem”, nie wyjaśnia, jaki teren obejmuje uprawnienie, kto był stroną postępowania i czy dokument dotyczy właśnie badanej działki.
Jak Kancelaria analizuje roszczenia przeciwko PSG?
Nie zaczynamy od wpisania przypadkowej kwoty do wezwania.
Najpierw ustalamy stan prawny i techniczny infrastruktury. Analizujemy:
- księgę wieczystą;
- mapę zasadniczą i mapę ewidencyjną;
- przebieg gazociągu;
- oznaczenia techniczne sieci;
- przeznaczenie działki;
- warunki zabudowy lub plan miejscowy;
- dokumenty nabycia nieruchomości;
- decyzje administracyjne;
- historię budowy i przebudowy sieci;
- poprzedników prawnych operatora;
- zakres strefy kontrolowanej;
- wpływ gazociągu na zabudowę, podział i sprzedaż gruntu;
- ryzyko zasiedzenia, w tym znaczenie daty 3 sierpnia 2028 r.
Następnie rozdzielamy roszczenia na trzy grupy:
Za przyszłość – wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu.
Za przeszłość – zapłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Za konkretną szkodę – odszkodowanie za zniszczenia, koszty naprawy albo inne wykazane straty.
Dzięki temu klient wie, czego może żądać, jakie dokumenty musi zdobyć i czy dalsze czekanie nie zwiększa ryzyka zasiedzenia.
Gazociąg znajduje się pod ziemią, ale problem może dotyczyć całej działki
Największym błędem jest ocenianie sprawy wyłącznie na podstawie szerokości rury.
Dla właściciela liczy się rzeczywisty skutek:
- czy może wybudować dom;
- czy może podzielić działkę;
- czy zachowa dojazd;
- czy sprzeda nieruchomość za planowaną cenę;
- czy operator może wjeżdżać ciężkim sprzętem;
- czy strefa kontrolowana ogranicza inwestycję;
czy przed 3 sierpnia 2028 r. trzeba podjąć działanie sądowe.
Jeżeli PSG korzysta z gruntu bez skutecznego tytułu, właściciel może mieć prawo do zapłaty i prawnego uregulowania sytuacji. Nie należy jednak opierać roszczenia wyłącznie na braku wpisu w księdze wieczystej ani przyjmować, że każdy stary gazociąg został już zasiedziany.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. nie powinien być doliczany do zasiedzenia służebności przesyłu. Jednocześnie 3 sierpnia 2028 r. może otworzyć przedsiębiorstwom drogę do ponownego podnoszenia zarzutu opartego na 20-letnim terminie i dobrej wierze.
Dlatego obecne pytanie nie brzmi tylko:
„Ile PSG powinno zapłacić?”
Równie ważne jest drugie:
„Co trzeba zrobić przed 3 sierpnia 2028 r., aby nie utracić możliwości skutecznego dochodzenia praw do nieruchomości?”
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
