Jakie roszczenia przysługują przeciwko Enerdze?
Słup, linia energetyczna lub transformator na działce mogą oznaczać realne pieniądze dla właściciela
Słup stoi na działce od kilkudziesięciu lat. Nad gruntem biegnie linia średniego napięcia. Pracownicy zakładu energetycznego od czasu do czasu wchodzą na nieruchomość, przycinają drzewa albo wykonują przegląd urządzeń.
Przez wiele lat właściciel nie zajmował się tym problemem. Wszystko zmieniło się, gdy postanowił podzielić działkę i sprzedać jej część.
Geodeta zwrócił uwagę, że linia przecina teren przeznaczony pod zabudowę. Potencjalny kupujący zapytał, czy w księdze wieczystej wpisano służebność. Bank zażądał wyjaśnienia stanu prawnego urządzeń. Okazało się, że słup nie zajmuje jedynie kilku metrów gruntu. W praktyce wpływa na możliwość budowy domu, przebieg drogi wewnętrznej, podział nieruchomości oraz jej cenę.
Tak zaczyna się wiele spraw przeciwko przedsiębiorstwom energetycznym.
Właściciel często słyszy później jedną z dwóch odpowiedzi:
„Urządzenia stoją tam od zawsze”.
albo:
„Doszło już do zasiedzenia”.
Żadna z tych odpowiedzi nie powinna kończyć analizy. Sam wiek linii energetycznej nie przesądza jeszcze, że Energa ma skuteczne prawo do korzystania z działki.
Najpierw trzeba ustalić, do kogo należą urządzenia
Potocznie właściciele mówią, że słup lub linia „należą do Energi”. W praktyce należy ustalić konkretną spółkę będącą właścicielem albo operatorem infrastruktury.
Energa-Obrót S.A. zajmuje się przede wszystkim sprzedażą energii. Za sieć dystrybucyjną odpowiada natomiast Energa-Operator S.A. To właśnie operator, a nie sprzedawca prądu, będzie zwykle adresatem roszczeń dotyczących słupów, przewodów, kabli i stacji transformatorowych. Nie można jednak przyjmować tego automatycznie. Właścicielem konkretnego urządzenia może być także inny operator, przedsiębiorstwo przemysłowe, gmina albo podmiot zarządzający siecią lokalną.
Przed wysłaniem wezwania trzeba więc ustalić:
- rodzaj i napięcie linii;
- numery słupów oraz oznaczenia stacji;
- przebieg przewodów i kabli;
- właściciela infrastruktury;
- poprzedników prawnych obecnego operatora;
- dokumenty, na podstawie których urządzenia zostały wybudowane;
- zakres faktycznego korzystania z nieruchomości.
Wezwanie skierowane do niewłaściwej spółki traci czas i może utrudnić dochodzenie roszczeń przed upływem terminu przedawnienia.
1. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Najważniejszym roszczeniem właściciela jest żądanie ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.
Służebność przesyłu pozwala przedsiębiorstwu korzystać z oznaczonego fragmentu nieruchomości w zakresie potrzebnym do eksploatacji urządzeń. Może obejmować między innymi:
- utrzymywanie słupów, linii lub kabli;
- wykonywanie przeglądów;
- wejście i wjazd na nieruchomość;
- prowadzenie napraw oraz remontów;
- usuwanie awarii;
- modernizację lub wymianę urządzeń;
- przycinanie drzew i roślinności, jeżeli jest to konieczne dla bezpieczeństwa sieci.
Kodeks cywilny pozwala właścicielowi żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności, jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy, a korzystanie z nieruchomości jest potrzebne do obsługi urządzeń.
Wynagrodzenie może zostać ustalone w umowie albo przez sąd. Najczęściej przyjmuje postać jednorazowej zapłaty, jednak strony mogą negocjować także inne zasady rozliczenia.
Ile Energa powinna zapłacić za służebność?
Nie istnieje urzędowy cennik za jeden słup. Nie ma też jednej stawki za metr linii energetycznej.
Kwota zależy przede wszystkim od:
- wartości rynkowej gruntu;
- przeznaczenia działki;
- możliwości jej zabudowy;
- długości i przebiegu linii;
- liczby oraz położenia słupów;
- napięcia linii;
- powierzchni pasa potrzebnego do obsługi urządzeń;
- częstotliwości wjazdów i wejść na teren;
- ograniczeń przy budowie domu, hali, drogi lub ogrodzenia;
- wpływu urządzeń na możliwość podziału nieruchomości;
- obniżenia wartości całej działki.
Słup ustawiony przy granicy pola rolnego wywołuje zwykle inne skutki niż stacja transformatorowa znajdująca się w środku działki budowlanej. Tak samo linia biegnąca skrajem gruntu nie powinna być wyceniana tak jak linia przecinająca planowane miejsce budowy.
Sąd Najwyższy wskazuje, że wynagrodzenie za służebność nie musi ograniczać się do wartości samego pasa zajętego przez urządzenia. Może obejmować również utratę wartości nieruchomości wynikającą z prawnego ograniczenia własności, jeżeli takie obniżenie wartości zostało wykazane. Przy wycenie należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu, sposób korzystania z pozostałej części działki i rzeczywisty zakres ograniczeń inwestycyjnych.
Dlatego proste wyliczenie „liczba słupów razy określona stawka” może zaniżyć roszczenie.
2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności dotyczy uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość.
Oddzielnym roszczeniem jest zapłata za okres, w którym Energa korzystała z działki bez skutecznej umowy, służebności, decyzji administracyjnej albo innego tytułu prawnego.
Podstawą tego żądania są przepisy o rozliczeniach pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy. Sąd Najwyższy potwierdza, że właściciel może co do zasady dochodzić od przedsiębiorstwa przesyłowego wynagrodzenia za miniony okres bezumownego korzystania z nieruchomości. Jest to roszczenie odrębne od wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
Wysokość roszczenia może zależeć od:
- powierzchni faktycznie wykorzystywanego gruntu;
- sposobu korzystania z urządzeń;
- dostępu potrzebnego do słupów i przewodów;
- rodzaju oraz przeznaczenia nieruchomości;
- stawek rynkowych za korzystanie z podobnego gruntu;
- dobrej albo złej wiary przedsiębiorstwa;
- daty, od której operator wiedział, że właściciel kwestionuje jego uprawnienia.dokumenty.
Czy można żądać zapłaty za ostatnie 10 lat?
Nie w każdej sprawie.
Obecnie ogólny termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi sześć lat. Koniec terminu przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego. W sprawach obejmujących starsze okresy konieczne jest zbadanie dat wymagalności oraz przepisów przejściowych. Nie należy więc automatycznie wpisywać w wezwaniu wynagrodzenia za dziesięć lat bez wcześniejszego sprawdzenia przedawnienia.
Zwłoka może oznaczać utratę części należności. Samo wysłanie zwykłego pisma do operatora nie zawsze wystarczy do zabezpieczenia roszczenia.
3. Usunięcie słupa, linii albo kabla
Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma skutecznego tytułu prawnego do korzystania z gruntu, właściciel może rozważyć żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń.
Podstawę stanowi art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi reagować, gdy ktoś narusza własność w inny sposób niż przez całkowite odebranie mu władania nieruchomością.
W zależności od sytuacji właściciel może żądać:
- usunięcia urządzeń;
- przesunięcia słupa;
- zmiany przebiegu linii;
- przełożenia kabla;
- zaprzestania wjazdów poza uzgodniony teren;
- przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu.
Nie oznacza to jednak, że każde urządzenie bez wpisu w księdze wieczystej musi zostać usunięte.
Sąd będzie badał między innymi:
- czy operator posiada umowę lub decyzję administracyjną;
- czy doszło do ustanowienia albo zasiedzenia służebności;
- czy urządzenie służy większej liczbie odbiorców;
- czy jego przesunięcie jest technicznie możliwe;
- jakie byłyby koszty przebudowy;
- czy żądanie właściciela nie stanowi nadużycia prawa.
W praktyce roszczenie o usunięcie urządzeń może być także ważnym elementem negocjacji. Operator musi wówczas porównać koszt przebudowy sieci z kosztem zapłaty wynagrodzenia i prawnego uregulowania korzystania z działki.
4. Odszkodowanie za zniszczenia i szkody po pracach Energi
Osobna grupa roszczeń powstaje wtedy, gdy podczas naprawy, modernizacji lub usuwania awarii zostanie uszkodzona nieruchomość.
Może chodzić o:
- zniszczone uprawy;
- koleiny i uszkodzenia drogi;
- zerwane ogrodzenie;
- wycięte drzewa;
- uszkodzone odwodnienie;
- zniszczony trawnik;
- pozostawione odpady;
- uszkodzenie nawierzchni lub instalacji podziemnych.
W takim przypadku właściciel może żądać przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu albo zapłaty odszkodowania odpowiadającego kosztom naprawy i wartości poniesionej szkody.
Przed rozpoczęciem prac warto zrobić zdjęcia i nagrania całego terenu. Po zakończeniu robót należy udokumentować zniszczenia, zachować faktury, kosztorysy oraz korespondencję z wykonawcą.
5. Odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości
Właściciele często pytają:
„Czy oprócz wynagrodzenia za służebność mogę dostać osobne odszkodowanie za spadek wartości działki?”
Odpowiedź zależy od podstawy roszczenia.
Spadek wartości może zostać uwzględniony jako część wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie należy jednak dwa razy rozliczać tego samego uszczerbku – raz jako składnika wynagrodzenia za służebność, a drugi raz jako odrębnego odszkodowania.
Sąd Najwyższy wskazał również, że w ramach samego wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne korzystanie właściciel nie może automatycznie dochodzić odszkodowania za trwałe zmniejszenie wartości nieruchomości. Do czasu ustanowienia służebności ograniczenie ma bowiem przede wszystkim charakter faktyczny, a właściciel zachowuje możliwość żądania usunięcia lub przesunięcia urządzeń.
Prawidłowe sformułowanie roszczeń ma więc znaczenie. Żądanie nazwane „odszkodowaniem” może podlegać innym zasadom niż wynagrodzenie za służebność.
6. Wykup części nieruchomości – tylko w szczególnych przypadkach
W wyjątkowych sytuacjach można rozważyć żądanie nabycia przez przedsiębiorstwo części gruntu zajętego pod urządzenia.
Takie roszczenie może mieć znaczenie, gdy urządzenie trwale zajmuje określony fragment nieruchomości, a wartość urządzenia znacznie przekracza wartość zajętego gruntu. Kodeks cywilny przewiduje możliwość żądania wykupu w przypadku wzniesienia na cudzym gruncie budynku lub innego urządzenia o odpowiednio wysokiej wartości.
Nie jest to jednak standardowe roszczenie w każdej sprawie o słup lub linię. Przed jego zgłoszeniem trzeba ocenić sposób posadowienia urządzeń, powierzchnię zajętego terenu oraz aktualne orzecznictwo.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.?
Przez wiele lat przedsiębiorstwa energetyczne twierdziły, że mogą doliczać okres korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 r. do czasu potrzebnego do zasiedzenia prawa odpowiadającego dzisiejszej służebności przesyłu.
To właśnie na tej podstawie właściciel słyszał często:
„Linia powstała w latach siedemdziesiątych, więc roszczenia już nie przysługują”.
W wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy Kodeksu cywilnego są niezgodne z Konstytucją w zakresie, w jakim pozwalają przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu – czyli przed 3 sierpnia 2008 r. – służebność gruntową odpowiadającą jej treścią. Trybunał uznał, że wcześniejsza linia orzecznicza prowadziła do wykreowania prawa, którego ustawa w tamtym okresie nie przewidywała.
Czy wyrok TK oznacza automatyczną wygraną z Energą?
Nie.
Wyrok znacząco wzmacnia argumentację właścicieli, ale nadal trzeba zbadać całą historię urządzeń. Energa może dysponować:
- umową zawartą z poprzednim właścicielem;
- aktem notarialnym;
- prawomocnym orzeczeniem sądu;
- decyzją administracyjną ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości;
- innym tytułem prawnym wynikającym z dawnych przepisów;
- służebnością nabytą na podstawie okresu liczonego po 3 sierpnia 2008 r.(do dnia 3 sierpnia 2028 r)
Istotne jest również, czy obecna linia jest tym samym urządzeniem, które znajdowało się na działce kilkadziesiąt lat temu. Przebudowa, zmiana trasy, wymiana słupów, zmiana napięcia albo zwiększenie zakresu korzystania mogą mieć wpływ na ocenę zarzutu zasiedzenia.
Trzeba też uczciwie zaznaczyć, że na dzień 17 lipca 2026 r. wyrok P 10/16 widnieje na stronie Trybunału Konstytucyjnego, ale nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw. Problem braku publikacji stał się przedmiotem zapytania poselskiego nr 3371. Konstytucja stanowi natomiast, że orzeczenie Trybunału wchodzi w życie z dniem ogłoszenia. Dlatego wyrok należy wykorzystywać jako istotny argument prawny, ale nie wolno przedstawiać go klientowi jako gwarancji uzyskania zapłaty.
Brak służebności w księdze wieczystej to ważny sygnał, ale nie ostateczny dowód
Właściciel sprawdza dział III księgi wieczystej i nie znajduje wpisu na rzecz Energi. To dobry punkt wyjścia, lecz nie wystarcza do stwierdzenia, że operator korzysta z działki bezprawnie.
Niektóre uprawnienia mogą wynikać z dawnych decyzji administracyjnych i nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Z drugiej strony operator nie powinien ograniczać się do ogólnego twierdzenia, że „urządzenia zostały wybudowane zgodnie z obowiązującym wówczas prawem”.
Powinien wskazać konkretny dokument, datę jego wydania, organ, nieruchomość objętą decyzją oraz zakres przyznanego prawa.
W sprawach prowadzonych przez Kancelarię nie poprzestajemy na sprawdzeniu księgi wieczystej. Analizujemy również:
- dokumentację geodezyjną;
- mapę zasadniczą;
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
- decyzje o warunkach zabudowy;
- dokumenty nabycia nieruchomości;
- archiwalne decyzje lokalizacyjne i wywłaszczeniowe;
- historię przedsiębiorstw energetycznych;
- dokumentację modernizacji sieci;
- korespondencję właściciela z operatorem.
Dopiero takie zestawienie pozwala ocenić, czy Energa ma tytuł prawny i jakich roszczeń można dochodzić.
Jak przygotować sprawę przeciwko Enerdze?
Najlepiej rozpocząć od zebrania:
- numeru księgi wieczystej;
- numeru i obrębu działki;
- mapy z przebiegiem urządzeń;
- zdjęć słupów, linii, kabli i transformatorów;
- widocznych oznaczeń technicznych;
- dokumentu nabycia nieruchomości;
- planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy;
- wcześniejszej korespondencji z Energą;
- informacji o planowanej budowie, sprzedaży lub podziale działki;
- dokumentacji szkód albo wejść pracowników operatora na nieruchomość.
Nie należy podpisywać przedstawionej przez operatora umowy bez sprawdzenia jej treści. Proponowana kwota może obejmować nie tylko samo posadowienie urządzeń, lecz także wieloletnie prawo wjazdu, wykonywania robót, usuwania drzew i przyszłej modernizacji sieci.
Jedno nieprecyzyjne postanowienie może obciążać nieruchomość również po jej sprzedaży.
Co wyróżnia sposób działania Kancelarii?
Nie zaczynamy od wysłania standardowego wezwania z przypadkową kwotą.
Najpierw ustalamy:
- kto jest właścicielem urządzeń;
- jaki jest ich rzeczywisty przebieg;
- czy istnieje ważny tytuł prawny;
- czy zarzut zasiedzenia ma podstawy;
- jakie ograniczenia urządzenia powodują obecnie;
- jak wpływają na planowaną zabudowę, podział i sprzedaż działki;
- które roszczenia są wymagalne już teraz;
- które dotyczą uregulowania korzystania z gruntu na przyszłość.
Oddzielamy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie od wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Nie przedstawiamy spadku wartości nieruchomości jako dodatkowej zapłaty, jeżeli ten sam uszczerbek został już uwzględniony w innym roszczeniu.
Dzięki temu właściciel otrzymuje nie tylko pismo do Energi, ale plan prowadzenia sprawy: od analizy dokumentów i oszacowania roszczeń, przez negocjacje, aż po postępowanie sądowe, gdy operator nie przedstawia uczciwej propozycji.
Słup stoi od dawna. Roszczenia nadal mogą istnieć
To, że linia energetyczna była na działce już w chwili jej zakupu, nie oznacza automatycznie, że nowy właściciel nie może domagać się ustanowienia służebności i odpowiedniego wynagrodzenia. Sąd Najwyższy wskazuje, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu co do zasady nie ulega przedawnieniu, chyba że zostało wyłączone przez skuteczne zasiedzenie.
Nie warto jednak zwlekać z analizą. Wynagrodzenie za miniony okres korzystania z nieruchomości przedawnia się, a z każdym kolejnym rokiem część należności może zostać utracona.
Jeżeli na działce znajduje się słup, linia średniego lub wysokiego napięcia, kabel energetyczny albo stacja transformatorowa, pierwszym krokiem nie powinno być przypadkowe żądanie zapłaty. Najpierw trzeba ustalić stan prawny urządzeń, zakres ograniczeń i właściwą podstawę roszczeń.
Dopiero wtedy można odpowiedzieć na najważniejsze pytanie:
czy Energa korzysta z nieruchomości legalnie, a jeżeli nie – ile powinna zapłacić właścicielowi?
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
