Kiedy PSE powinny zapłacić właścicielowi działki?
Linia 220 kV lub 400 kV może ograniczyć wykorzystanie znacznej części nieruchomości
Przedstawiona historia została oparta na problemach występujących w jednej ze spraw analizowanych przez Kancelarię. Dane właściciela, lokalizacja nieruchomości, wartości oraz część szczegółów zostały zmienione w celu zachowania poufności.
Klient zgłosił się do Kancelarii, ponieważ zamierzał sprzedać część nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową.
Przez działkę przebiegała napowietrzna linia najwyższego napięcia. Na gruncie znajdował się również słup. Urządzenia istniały od kilkudziesięciu lat, dlatego właściciel przez długi czas traktował je jako element krajobrazu.
Problem pojawił się dopiero podczas rozmów z inwestorem.
Kupujący zauważył, że linia ogranicza możliwość postawienia hali, wytyczenia drogi wewnętrznej i rozmieszczenia placów manewrowych. Zaproponował cenę znacznie niższą od oczekiwanej. Uznał, że nie zapłaci pełnej wartości za grunt, którego części nie będzie mógł wykorzystać.
W dziale III księgi wieczystej nie było wpisanej służebności przesyłu na rzecz Polskich Sieci Elektroenergetycznych.
Właściciel zwrócił się do operatora z pytaniem, na jakiej podstawie korzysta on z działki. Otrzymał odpowiedź, że linia istnieje od wielu lat, a przedsiębiorstwo może powoływać się na zasiedzenie.
Klient chciał wiedzieć:
Czy PSE rzeczywiście mogą korzystać z działki bez zapłaty tylko dlatego, że linia jest stara?
Odpowiedź wymagała sprawdzenia znacznie większej liczby dokumentów niż sama księga wieczysta.
Czym PSE różnią się od PGE, Tauronu, Energi i Enei?
Polskie Sieci Elektroenergetyczne są operatorem systemu przesyłowego w Polsce. PSE odpowiadają przede wszystkim za linie i stacje najwyższych napięć, w szczególności sieci 220 kV i 400 kV. Sieci te przesyłają energię na duże odległości, a następnie przekazują ją do systemów dystrybucyjnych.
Nie każda linia energetyczna należy więc do PSE.
Linie średniego i niskiego napięcia należą zwykle do operatorów dystrybucyjnych, takich jak PGE Dystrybucja, Tauron Dystrybucja, Energa-Operator lub Enea Operator. Przed wystąpieniem z roszczeniem trzeba ustalić właściciela konkretnych urządzeń.
Pomocne mogą być:
- oznaczenia umieszczone na słupach;
- mapa zasadnicza;
- informacje uzyskane od operatorów;
- dokumentacja geodezyjna;
- przebieg linii między stacjami;
- napięcie sieci;
- dokumenty budowy i modernizacji.
Skierowanie wezwania do niewłaściwej spółki nie przyniesie właścicielowi zapłaty.
Kiedy PSE powinny zapłacić właścicielowi?
Nie istnieje jedno roszczenie określane jako „odszkodowanie za linię PSE”.
Podstawę i sposób rozliczenia trzeba dopasować do konkretnej sytuacji. PSE mogą być zobowiązane do zapłaty przede wszystkim w pięciu przypadkach.
1. PSE chcą wybudować nową linię na prywatnym gruncie
Jeżeli PSE planują budowę linii na prywatnej nieruchomości, powinny uzyskać prawo do korzystania z terenu.
Jednym ze sposobów jest umowne ustanowienie służebności przesyłu. Właściciel zgadza się wtedy na:
- budowę słupów i zawieszenie przewodów;
- pozostawienie urządzeń na działce;
- dostęp ekip technicznych;
- wjazd sprzętu;
- kontrole, naprawy i modernizacje;
- ograniczenia obowiązujące w określonym pasie gruntu.
W zamian właścicielowi przysługuje wynagrodzenie. Zgodnie z informacjami publikowanymi przez PSE jego wysokość jest ustalana na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego, a przy umownym ustanowieniu służebności zapłata następuje przed rozpoczęciem budowy.
Umowa nie oznacza sprzedaży działki. Właściciel zachowuje własność, ale nieruchomość zostaje trwale obciążona prawem PSE.
Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić nie tylko proponowaną kwotę, lecz także treść przyszłych uprawnień operatora.
2. Korzystanie z działki zostaje ograniczone decyzją administracyjną
Nie każda inwestycja kończy się zawarciem dobrowolnej umowy.
Przy inwestycjach przesyłowych ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości może wynikać z decyzji administracyjnej. Właściciel nadal pozostaje właścicielem, ale musi tolerować budowę, utrzymywanie i obsługę infrastruktury w zakresie określonym w decyzji.
Takie ograniczenie również powinno zostać rozliczone. PSE wskazują, że wysokość odszkodowania ustala rzeczoznawca, biorąc pod uwagę między innymi powierzchnię objętą ograniczeniem, przeznaczenie gruntu i jego wartość rynkową. W przypadku administracyjnego ograniczenia wypłata może nastąpić po zakończeniu inwestycji.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje także obowiązek przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu. Gdy nie jest to możliwe albo powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi może przysługiwać odszkodowanie za powstałą szkodę.
3. Linia już istnieje, ale PSE nie mają tytułu prawnego
To częsty problem w sprawach dotyczących urządzeń wybudowanych kilkadziesiąt lat temu.
Brak służebności w księdze wieczystej jest ważnym sygnałem, ale nie przesądza jeszcze, że PSE korzystają z nieruchomości bezprawnie.
Operator może powołać się na:
- umowę zawartą z poprzednim właścicielem;
- akt notarialny;
- dawną decyzję administracyjną;
- orzeczenie sądu;
- ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości;
- zasiedzenie służebności.
Jeżeli jednak PSE nie wykażą skutecznego tytułu, właściciel może żądać odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu.
Kodeks cywilny stanowi, że gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za jej ustanowienie.
W takim przypadku właściciel nie otrzymuje zapłaty wyłącznie za powierzchnię pod fundamentem słupa.
Wynagrodzenie powinno odpowiadać zakresowi prawa, które PSE uzyskają na przyszłość.
4. PSE wcześniej korzystały z działki bez umowy
Ustanowienie służebności reguluje sytuację na przyszłość.
Odrębnym roszczeniem może być wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości. Chodzi o okres, w którym operator utrzymywał urządzenia, wchodził na działkę albo korzystał z niej w innym zakresie bez umowy, decyzji lub skutecznej służebności.
Podstawę roszczenia mogą stanowić przepisy regulujące rozliczenia właściciela z posiadaczem rzeczy. Zakres odpowiedzialności zależy między innymi od dobrej lub złej wiary operatora.
Roszczenie za przeszłość trzeba oddzielić od wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość.
Nie należy wpisywać do wezwania jednej łącznej kwoty bez wskazania:
- jakiego okresu dotyczy;
- za jaki obszar jest liczona;
- jaki był zakres korzystania;
- jaka jest podstawa prawna zapłaty;
- kiedy poszczególne należności stały się wymagalne.
Roszczenia majątkowe podlegają przedawnieniu. Ogólny termin wynosi obecnie sześć lat, jednak w sprawach obejmujących starsze okresy trzeba uwzględnić przepisy przejściowe i konkretną datę wymagalności.
5. Podczas budowy, naprawy lub modernizacji powstały szkody
Nawet jeśli PSE mają prawo wejścia na działkę, nie oznacza to, że właściciel powinien sam ponieść koszty zniszczeń.
Odszkodowanie może obejmować między innymi:
- zniszczone uprawy;
- wycięte drzewa;
- uszkodzone ogrodzenie;
- zniszczoną drogę;
- zerwaną nawierzchnię;
- uszkodzone odwodnienie;
- koleiny pozostawione przez ciężki sprzęt;
- czasowe wyłączenie gruntu z użytkowania;
- koszty przywrócenia terenu do poprzedniego stanu.
PSE wskazują, że rozmiar szkody powinien zostać opisany w protokole, a w przypadku braku porozumienia wartość odszkodowania może zostać określona przez rzeczoznawcę.
Właściciel powinien zrobić zdjęcia i nagrania przed rozpoczęciem robót. Po zakończeniu prac należy udokumentować każde uszkodzenie oraz zachować kosztorysy i faktury.
Sama obecność linii nie wyznacza wysokości zapłaty
Nie ma ustawowej stawki za jeden słup PSE ani jednej ceny za metr linii 400 kV.
Kwota zależy przede wszystkim od tego, jak infrastruktura wpływa na konkretną nieruchomość.
Znaczenie mają:
- wartość rynkowa gruntu;
- przeznaczenie w planie miejscowym;
- możliwość zabudowy;
- powierzchnia objęta pasem służebności;
- położenie słupa;
- przebieg przewodów;
- możliwość podziału działki;
- prawo dostępu PSE;
- częstotliwość prac eksploatacyjnych;
- spadek wartości nieruchomości;
- możliwość dalszego korzystania z terenu.
PSE same wskazują, że operat powinien uwzględniać między innymi obniżenie wartości nieruchomości, przyszłe korzystanie z niej przez inwestora, powierzchnię objętą ograniczeniami, przeznaczenie oraz klasę gruntu.
Sąd Najwyższy przyjmuje, że odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności może obejmować zarówno zapłatę za przyszłe współkorzystanie z gruntu, jak i komponent odpowiadający obniżeniu wartości nieruchomości. Nie można jednak rozliczyć dwa razy tego samego uszczerbku.
Historia sprawy Kancelarii: linia zajmowała więcej niż powierzchnia pod słupem
W sprawie klienta pierwsza ocena opierała się wyłącznie na powierzchni fundamentu słupa.
Takie podejście prowadziło do zaniżenia roszczenia.
Słup zajmował stosunkowo niewielki fragment działki, ale faktyczne ograniczenia dotyczyły większego obszaru. Należało uwzględnić przebieg przewodów, dostęp ekip technicznych oraz teren, na którym nie można było zrealizować inwestycji zgodnie z pierwotnym planem.
Kancelaria zestawiła:
- księgę wieczystą;
- mapę zasadniczą;
- przebieg linii;
- miejscowy plan zagospodarowania;
- dokumenty nabycia nieruchomości;
- dokumentację przedstawioną przez operatora;
- korespondencję z potencjalnym inwestorem;
- ograniczenia wynikające z położenia słupa i przewodów.
Dzięki temu analiza nie ograniczyła się do pytania, ile metrów kwadratowych zajmuje konstrukcja.
Najważniejsze było ustalenie, jak linia wpływa na wartość i sposób wykorzystania całej nieruchomości.
Czy PSE mogą odmówić zapłaty, powołując się na zasiedzenie?
PSE mogą podnieść zarzut zasiedzenia, ale nie wystarczy powiedzieć, że linia została wybudowana w latach siedemdziesiątych albo osiemdziesiątych.
Operator powinien wykazać:
- od kiedy posiadał służebność;
- w jakim zakresie korzystał z nieruchomości;
- że korzystanie było nieprzerwane;
- istnienie trwałego i widocznego urządzenia;
- następstwo prawne po poprzednich przedsiębiorstwach;
- dobrą albo złą wiarę;
- brak skutecznego przerwania terminu.
Kodeks cywilny przewiduje 20-letni termin zasiedzenia w dobrej wierze oraz 30-letni termin w złej wierze. Do zasiedzenia służebności przepisy te stosuje się odpowiednio, przy czym korzystanie musi dotyczyć trwałego i widocznego urządzenia.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.?
Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe doliczały do zasiedzenia okres korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Pozwalało to twierdzić, że służebność została zasiedziana, zanim przepisy o służebności przesyłu zostały w ogóle wprowadzone do Kodeksu cywilnego.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, zakwestionował wykładnię pozwalającą przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
Dla właściciela oznacza to, że sam stary wiek linii nie przesądza obecnie o skutecznym zasiedzeniu.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest ważny?
Wyrok TK nie wyłączył zasiedzenia służebności przesyłu po jej wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego.
Jeżeli termin może być liczony najwcześniej od 3 sierpnia 2008 r., to 20-letni okres wymagany przy dobrej wierze może upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2028 r.
Oznacza to, że:
3 sierpnia 2028 r. PSE mogą na nowo podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, oparty na pełnym 20-letnim okresie liczonym od dnia wprowadzenia tej służebności do Kodeksu cywilnego.
Nie będzie to jednak oznaczało automatycznego zasiedzenia.
PSE nadal będą musiały wykazać:
- dobrą wiarę;
- ciągłość posiadania od 3 sierpnia 2008 r.;
- zakres wykonywanej służebności;
- korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia;
- następstwo prawne;
- brak zdarzeń przerywających bieg zasiedzenia.
Jeżeli zostanie przyjęta zła wiara, 30-letni termin liczony od 3 sierpnia 2008 r. może upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2038 r.
Data będzie późniejsza również wtedy, gdy linia została wybudowana lub uruchomiona po 3 sierpnia 2008 r., zmieniono jej przebieg albo operator nie wykaże ciągłości posiadania.
Samo wezwanie do PSE może nie wystarczyć
To jedna z najważniejszych informacji dla właścicieli.
Wysłanie wezwania do zapłaty może rozpocząć negocjacje, ale nie oznacza automatycznie, że bieg zasiedzenia został przerwany.
Sąd Najwyższy przyjmuje, że samo powództwo o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie przerywa biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Natomiast wniosek właściciela o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem może taki skutek wywołać.
Nie oznacza to, że w każdej sprawie należy natychmiast wystąpić do sądu.
Najpierw trzeba ustalić:
- czy urządzenia rzeczywiście należą do PSE;
- czy operator ma umowę lub decyzję;
- od kiedy korzysta z nieruchomości;
- czy może wykazać dobrą wiarę;
- czy doszło do przebudowy linii;
- czy właściciel chce pozostawić linię za wynagrodzeniem;
- jaki środek prawny zabezpieczy interes właściciela przed 3 sierpnia 2028 r.
Jak zakończyła się analiza sprawy Kancelarii?
Po zgromadzeniu dokumentów nie potwierdziliśmy, aby sam wiek linii pozwalał przyjąć, że PSE skutecznie zasiedziały służebność przesyłu.
Znaczna część okresu wskazywanego przez operatora przypadała przed 3 sierpnia 2008 r. Po uwzględnieniu wyroku TK i aktualnego stanowiska Sądu Najwyższego okres ten nie mógł zostać automatycznie doliczony do zasiedzenia służebności przesyłu.
Jednocześnie 20-letni termin liczony od 3 sierpnia 2008 r. jeszcze nie upłynął.
Nie oznaczało to jednak automatycznej wygranej właściciela. Należało jeszcze sprawdzić:
- dawne decyzje administracyjne;
- zakres ewentualnych zgód poprzednich właścicieli;
- dokumenty związane z budową;
- historię modernizacji;
- następstwo prawne PSE;
- rzeczywisty pas korzystania z działki.
Klient otrzymał plan obejmujący:
- wystąpienie o przedstawienie dokumentów;
- ustalenie tytułu prawnego operatora;
- analizę ryzyka zasiedzenia;
- określenie pasa służebności;
- ocenę wpływu linii na wartość gruntu;
- oszacowanie roszczeń za przyszłość i przeszłość;
- wskazanie działań potrzebnych przed 3 sierpnia 2028 r.
Właściciel mógł dzięki temu podjąć decyzję na podstawie dokumentów, a nie samego twierdzenia operatora, że „linia stoi od dawna”.
Co wyróżnia sposób działania Kancelarii?
Nie rozpoczynamy sprawy od wysłania standardowego wezwania z przypadkowo wybraną kwotą.
Najpierw ustalamy:
Kto jest właścicielem urządzeń?
Odróżniamy linie PSE od sieci należących do operatorów dystrybucyjnych.
Czy operator ma tytuł prawny?
Sprawdzamy księgę wieczystą, akty notarialne, umowy, decyzje i dokumentację archiwalną.
Czy zarzut zasiedzenia jest zasadny?
Badamy początek posiadania, dobrą lub złą wiarę, następstwo prawne, modernizacje i możliwe przerwanie terminu.
Jak linia wpływa na całą działkę?
Analizujemy możliwość zabudowy, podziału, sprzedaży, wytyczenia drogi i prowadzenia inwestycji.
Za co właściciel może żądać zapłaty?
Oddzielamy wynagrodzenie za ustanowienie służebności, zapłatę za wcześniejsze korzystanie oraz odszkodowanie za konkretne szkody.
Czy trzeba podjąć działanie przed 3 sierpnia 2028 r.?
Nie ograniczamy się do wysłania pisma, jeśli dla zabezpieczenia praw potrzebne jest działanie wywołujące skutek procesowy.
Kiedy PSE powinny zapłacić właścicielowi działki?
PSE powinny zapłacić przede wszystkim wtedy, gdy:
uzyskują nową służebność przesyłu;
sposób korzystania z działki zostaje ograniczony decyzją;
korzystają z istniejącej infrastruktury bez skutecznego tytułu;
wcześniej bezumownie korzystały z nieruchomości;
podczas prac wyrządziły szkody;
modernizacja zwiększyła zakres ingerencji ponad dotychczasowy tytuł prawny.
Brak wpisu w księdze wieczystej nie gwarantuje zapłaty. Stary wiek linii również nie gwarantuje PSE zasiedzenia.
O wyniku decydują dokumenty, daty, zakres korzystania oraz wpływ infrastruktury na nieruchomość.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. nie powinien być automatycznie doliczany do zasiedzenia służebności przesyłu.
Jednocześnie właściciel nie powinien odkładać sprawy bez końca.
3 sierpnia 2028 r. PSE mogą na nowo podnosić zarzut zasiedzenia oparty na 20-letnim terminie i dobrej wierze.
Dlatego właściciel działki, przez którą przebiega linia PSE, powinien dziś odpowiedzieć na trzy pytania:
Na jakiej podstawie PSE korzystają z mojej nieruchomości?
Jakie ograniczenia powoduje linia i ile są warte?
Czy przed 3 sierpnia 2028 r. należy podjąć działanie sądowe, aby zabezpieczyć prawo do wynagrodzenia?
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
