Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez PSE
Czy właściciel działki może żądać zapłaty?
Przez działkę przebiega linia wysokiego napięcia. Nad polem wiszą przewody, na gruncie stoi stalowy słup, a właściciel od lat musi uwzględniać infrastrukturę energetyczną przy każdej decyzji dotyczącej nieruchomości.
Linia należy do Polskich Sieci Elektroenergetycznych S.A.
Właściciel sprawdza księgę wieczystą.
Nie znajduje w niej służebności przesyłu.
Nie pamięta również, aby podpisywał z PSE umowę lub otrzymywał pieniądze za korzystanie z gruntu.
Pojawia się więc proste pytanie:
Skoro PSE korzysta z mojej nieruchomości, czy powinno za to zapłacić?
W odpowiednich przypadkach – tak.
Jednym z roszczeń, które należy wtedy zbadać, jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Nie chodzi przy tym tylko o powierzchnię zajętą bezpośrednio przez fundament słupa.
Linia przesyłowa może ograniczać znacznie większą część działki.
A po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, szczególnego znaczenia nabrały również sprawy, w których przedsiębiorstwo broni się zarzutem zasiedzenia prawa do korzystania z nieruchomości.
Jest też data, której właściciele nieruchomości z urządzeniami przesyłowymi nie powinni ignorować:
3 sierpnia 2028 r.
Dlaczego?
Wyjaśnię to na przykładzie.
Linia PSE nad gospodarstwem – historia właściciela
Pan Piotr otrzymał od rodziców kilka hektarów ziemi.
Przez jedną z działek przebiega linia wysokiego napięcia.
Stalowy słup stoi mniej więcej w środkowej części pola. Wokół niego trudniej wykonywać prace maszynami rolniczymi. Przewody przebiegają nad znaczną częścią gruntu.
Linia była tam jeszcze wtedy, gdy nieruchomością gospodarowali rodzice pana Piotra.
Przez lata nikt nie pytał o pieniądze.
Słup po prostu „zawsze tam stał”.
Sytuacja zmieniła się, gdy właściciel zaczął analizować możliwość innego wykorzystania części nieruchomości.
Sprawdził księgę wieczystą.
Brak służebności.
Przejrzał akt nabycia.
Brak informacji o prawie PSE do korzystania z nieruchomości.
Nie znalazł też umowy podpisanej przez rodziców.
Pan Piotr zaczął więc zastanawiać się:
skoro przedsiębiorstwo od lat korzysta z mojej ziemi, dlaczego nigdy za to nie zapłaciło?
To właściwe pytanie.
Ale przed wskazaniem konkretnej kwoty trzeba odpowiedzieć na kilka kolejnych.
Co oznacza bezumowne korzystanie z nieruchomości przez PSE?
W uproszczeniu chodzi o sytuację, w której przedsiębiorstwo faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności, ale nie posiada skutecznego tytułu prawnego pozwalającego mu robić to nieodpłatnie.
Może chodzić przykładowo o:
- przebieg przewodów nad nieruchomością,
- posadowienie słupa,
- dostęp do urządzeń,
- przejazd pracowników i sprzętu,
- wykonywanie przeglądów,
- konserwację,
- naprawy,
- usuwanie awarii,
- modernizację infrastruktury.
Sąd Najwyższy potwierdza możliwość dochodzenia od przedsiębiorstwa przesyłowego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności. Roszczenie dotyczące przeszłości jest przy tym czymś innym niż wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość.
To rozróżnienie ma dla właściciela duże znaczenie.
Dwa różne pieniądze: przeszłość i przyszłość
W sprawach przeciwko PSE często pojawiają się dwa odrębne zagadnienia.
1. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Dotyczy okresu, który już minął.
Właściciel twierdzi:
„Korzystaliście z mojej ziemi bez odpowiedniego tytułu prawnego. Należy mi się za to wynagrodzenie”.
2. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Dotyczy przede wszystkim uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość.
Właściciel mówi:
„Jeżeli PSE ma nadal korzystać z mojego gruntu, trzeba określić zakres tego prawa i zapłacić za trwałe obciążenie nieruchomości”.
Sąd Najwyższy wyraźnie rozróżnia te roszczenia: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie odnosi się do konkretnego okresu w przeszłości, a wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma rekompensować przyszłe korzystanie z gruntu na podstawie ustanowionego prawa.
W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić możliwość dochodzenia obu roszczeń, a nie automatycznie wybierać jedno z nich.
Ile można żądać od PSE?
Nie istnieje tabela mówiąca:
„słup wysokiego napięcia = 50 000 zł”
albo:
„100 metrów linii = 100 000 zł”.
Takie wyliczenia bez analizy nieruchomości są zgadywaniem.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno odpowiadać w szczególności wartości korzystania z nieruchomości w zakresie wykonywanym przez przedsiębiorstwo.
Sąd Najwyższy wskazuje, że przy ustalaniu wynagrodzenia znaczenie ma stopień ingerencji w prawo własności, a punktem odniesienia mogą być warunki, na jakich właściciel odpłatnie udostępniłby nieruchomość.
W praktyce analizujemy między innymi:
- długość linii na działce,
- rodzaj i napięcie linii,
- liczbę słupów,
- powierzchnię niezbędnego pasa,
- sposób korzystania z gruntu,
- wartość nieruchomości,
- przeznaczenie terenu,
- możliwość zabudowy,
- skalę ograniczeń dla właściciela,
- zakres dostępu PSE do infrastruktury.
Słup to nie tylko fundament
To jeden z najczęstszych błędów.
Jeżeli słup zajmuje na ziemi np. kilkanaście metrów kwadratowych, nie oznacza to, że właśnie do tych kilkunastu metrów ogranicza się cała ingerencja przedsiębiorstwa.
Przez nieruchomość przebiega przecież linia.
PSE potrzebuje również możliwości dostępu do urządzeń.
Dlatego analizie podlega rzeczywisty obszar korzystania z nieruchomości, a nie tylko beton lub stal widoczne na powierzchni.
Czy za bezumowne korzystanie można dostać pieniądze za 30 albo 40 lat?
Nie należy zakładać, że skoro linia stoi na nieruchomości od 40 lat, właściciel automatycznie otrzyma wynagrodzenie za cały ten okres.
Trzeba uwzględnić między innymi:
- przedawnienie,
- okres własności konkretnej osoby,
- ewentualne umowy,
- decyzje administracyjne,
- dobrą albo złą wiarę przedsiębiorstwa,
- możliwe zasiedzenie służebności,
- wcześniejsze postępowania dotyczące nieruchomości.
Dlatego przed skierowaniem wezwania obliczamy realny okres, którego może dotyczyć roszczenie.
Jest to znacznie bezpieczniejsze niż wpisywanie w piśmie maksymalnej liczby lat bez sprawdzenia podstawy prawnej.
PSE może odpowiedzieć: „mamy zasiedzenie”
To jeden z najważniejszych problemów w takich sprawach.
Pan Piotr z naszego przykładu wysyła wezwanie do przedsiębiorstwa.
PSE odpowiada:
„Urządzenia są eksploatowane od wielu lat. Doszło do zasiedzenia służebności”.
Czy właściciel powinien wtedy zrezygnować?
Nie na podstawie samego takiego stwierdzenia.
Zasiedzenie trzeba wykazać.
W szczególności należy ustalić:
- kiedy rozpoczęło się posiadanie,
- kto był posiadaczem,
- czy PSE może doliczyć okres posiadania poprzedników,
- jaki dokładnie był zakres korzystania,
- czy przebieg linii się zmieniał,
- czy słupy były przenoszone,
- czy doszło do przebudowy,
- czy przedsiębiorstwo było w dobrej czy złej wierze,
- czy istnieją dokumenty stanowiące odrębny tytuł prawny.
I właśnie tutaj szczególnego znaczenia nabiera wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16 – dlaczego jest ważny dla właścicieli?
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r.
Wcześniej przez lata w orzecznictwie dopuszczano możliwość nabycia przez przedsiębiorstwa w drodze zasiedzenia tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
W praktyce przedsiębiorstwo mogło twierdzić:
korzystamy z nieruchomości od lat 70., więc odpowiednie prawo zostało już zasiedziane.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
To istotna zmiana z punktu widzenia argumentacji właścicieli.
Co to oznacza w praktyce?
Jeżeli PSE powołuje się na zasiedzenie, którego data miałaby przypadać np.:
- w 1995 r.,
- w 2002 r.,
- w 2007 r.,
nie należy takiego argumentu przyjmować bez analizy.
Po wyroku TK P 10/16 sposób liczenia i oceny takich okresów stał się jednym z kluczowych elementów sporu.
Trzeba jednak pamiętać, że zagadnienie skutków tego orzeczenia pozostaje przedmiotem sporów prawnych, dlatego każdą sprawę należy oceniać na podstawie jej dokumentów, zamiast opierać ją wyłącznie na samym haśle „wyrok TK”.
A co wydarzy się 3 sierpnia 2028 r.?
To data, którą warto zapisać.
3 sierpnia 2008 r. weszły w życie przepisy o służebności przesyłu.
Termin zasiedzenia wynosi zasadniczo:
- 20 lat w dobrej wierze,
- 30 lat w złej wierze.
Jeżeli więc w konkretnej sprawie okres prowadzący do zasiedzenia służebności przesyłu będzie liczony od 3 sierpnia 2008 r., to:
3 sierpnia 2028 r. upłynie 20-letni termin.
Oznacza to, że od 3 sierpnia 2028 r. PSE i inni przedsiębiorcy przesyłowi mogą w odpowiednich sprawach na nowo podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, tym razem oparty na okresie biegnącym już po ustawowym wprowadzeniu tej instytucji.
Nie oznacza to automatycznego zasiedzenia każdej służebności.
Przedsiębiorstwo nadal będzie musiało wykazać wszystkie przesłanki.
A szczególnie istotna może być:
dobra wiara.
Jeżeli przedsiębiorstwo nie miało podstaw, aby uważać, że może korzystać z cudzej nieruchomości, okres 20 lat może nie znaleźć zastosowania.
W przypadku złej wiary mówimy zasadniczo o terminie 30-letnim.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. nie jest datą automatycznej utraty praw przez właścicieli.
Jest jednak datą, po której PSE może uzyskać nowy argument w części sporów.
Ważne: samo wezwanie do zapłaty może nie wystarczyć
To punkt, o którym właściciele powinni wiedzieć szczególnie w kontekście 2028 r.
Można wysłać do PSE wezwanie:
„żądam 100 000 zł za bezumowne korzystanie”.
Można nawet wnieść powództwo wyłącznie o zapłatę.
Ale według utrwalonego stanowiska Sądu Najwyższego samo powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie przerywa biegu zasiedzenia służebności.
Dlaczego?
Bo roszczenie o zapłatę nie zmienia samo w sobie stosunku prawnorzeczowego między właścicielem a przedsiębiorstwem.
To bardzo ważna różnica.
Dlatego przed 3 sierpnia 2028 r. nie wystarczy myśleć wyłącznie:
„wyślę wezwanie i zabezpieczę sprawę”.
Trzeba ustalić, jakie działanie jest potrzebne w konkretnej sytuacji.
„Ale przecież linia stoi od 1970 roku”
Wiek linii nie rozstrzyga sprawy.
Wyobraźmy sobie, że PSE przedstawia dokument wskazujący, że linia została wybudowana w 1974 r.
Na pierwszy rzut oka sytuacja wygląda jednoznacznie.
Ale analizujemy dokumentację i okazuje się, że:
- pierwotne słupy były drewniane lub betonowe,
- w latach 90. przebudowano linię,
- zmieniono jej parametry,
- część słupów przeniesiono,
- obecny słup stoi w innym miejscu,
- zmienił się zakres zajmowanego pasa.
Wtedy pytanie nie brzmi:
„Czy jakaś linia była tu w 1974 r.?”
Pytanie brzmi:
Czy PSE i jego poprzednicy przez wymagany okres korzystali z tej konkretnej nieruchomości w takim zakresie, jaki odpowiada obecnej służebności?
Różnica może mieć znaczenie dla całej sprawy.
A jeżeli PSE ma starą decyzję administracyjną?
To kolejna sytuacja, w której nie należy ograniczać analizy do księgi wieczystej.
Przedsiębiorstwo może przedstawić starą decyzję wydaną na podstawie przepisów umożliwiających budowę urządzeń na cudzych nieruchomościach.
Wtedy trzeba sprawdzić dokument.
Nie wystarczy zdanie:
„mamy decyzję z 1972 roku”.
Analizujemy:
- kto ją wydał,
- na jakiej podstawie,
- jaką nieruchomość obejmowała,
- kto był jej właścicielem,
- jaki zakres prac przewidywała,
- czy można powiązać dawną działkę ewidencyjną z dzisiejszą,
- czy decyzja dotyczy obecnych urządzeń.
Dopiero wtedy wiadomo, czy PSE posiada tytuł prawny wyłączający albo ograniczający roszczenia właściciela.
Czy brak wpisu w księdze wieczystej oznacza, że PSE korzysta bezprawnie?
Nie zawsze.
Brak służebności w dziale III księgi wieczystej jest ważnym sygnałem do sprawdzenia sytuacji, ale sam w sobie nie rozstrzyga sprawy.
Prawo przedsiębiorstwa może wynikać z innych dokumentów lub zdarzeń prawnych.
Dlatego w naszej Kancelarii sprawdzamy nie tylko księgę wieczystą.
Interesuje nas również:
- historia urządzeń,
- dokumentacja techniczna,
- decyzje administracyjne,
- umowy,
- akty notarialne,
- następstwo prawne przedsiębiorstw,
- przebudowy infrastruktury.
W sprawach PSE często właśnie stara dokumentacja decyduje o tym, czy roszczenie warte jest dalszego prowadzenia.
Jak wyceniać bezumowne korzystanie przez PSE?
Pan Piotr uważa, że skoro linia przebiega przez 300 metrów jego działki, należy pomnożyć 300 metrów przez określoną stawkę.
Takie podejście może prowadzić do błędnej kwoty.
Sąd Najwyższy wskazuje, że wynagrodzenie powinno uwzględniać rzeczywisty zakres korzystania i stopień ingerencji w prawo własności. Nie jest ono klasycznym odszkodowaniem za każdą poniesioną stratę, lecz zapłatą za korzystanie z cudzej nieruchomości bez odpowiedniego tytułu.
Dlatego przy wycenie trzeba rozdzielić:
pas faktycznie związany z korzystaniem z infrastruktury,
od:
całej powierzchni działki.
Trzeba też ustalić sposób korzystania z nieruchomości w okresie objętym roszczeniem.
Sąd Najwyższy zwracał uwagę, że przy wynagrodzeniu za przeszłe bezumowne korzystanie istotny jest rzeczywisty sposób wykorzystywania gruntu w tym okresie.
To kolejny powód, dla którego wycena działki budowlanej i gruntu rolnego może wyglądać zupełnie inaczej.
Czy PSE może zapłacić za bezumowne korzystanie i jednocześnie za służebność?
W odpowiednich okolicznościach analizujemy oba zagadnienia.
Można to przedstawić najprościej:
Przeszłość
PSE korzystało bez tytułu – analizujemy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Przyszłość
PSE chce nadal korzystać – analizujemy odpłatne ustanowienie służebności przesyłu.
Nie wolno jednak podwójnie naliczać tej samej rekompensaty.
Każde roszczenie ma inny cel i zakres czasowy.
Dlatego prawidłowa wycena nie polega na dodaniu do siebie wszystkich możliwych nazw roszczeń.
Polega na ustaleniu, za co rzeczywiście właścicielowi należy się zapłata.
Co właściciel może zrobić po otrzymaniu odmowy PSE?
Nie zaczynamy od kolejnego emocjonalnego pisma.
Zbieramy dokumenty.
Najbardziej przydatne są:
- numer księgi wieczystej,
- numery działek,
- zdjęcia słupów,
- zdjęcia tabliczek i oznaczeń urządzeń,
- mapa z przebiegiem linii,
- korespondencja z PSE,
- stare akty notarialne,
- decyzje administracyjne,
- stare zdjęcia nieruchomości,
- informacje o przebudowach linii.
Jeżeli PSE twierdzi, że doszło do zasiedzenia, szczególnie istotne jest ustalenie:
kiedy dokładnie – według PSE – miało ono nastąpić.
Data może całkowicie zmienić ocenę sprawy po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r.
Co wyróżnia nasze podejście do spraw przeciwko PSE?
W sprawach przesyłowych najłatwiej jest napisać:
„żądam 200 000 zł”.
Tylko że wysoka kwota w piśmie nie oznacza wysokiej wypłaty.
Dlatego działamy inaczej.
1. Najpierw sprawdzamy tytuł prawny PSE
Jeżeli przedsiębiorstwo ma skuteczną decyzję, umowę albo służebność, trzeba wiedzieć o tym przed rozpoczęciem kosztownego sporu.
2. Analizujemy zarzut zasiedzenia
Sprawdzamy daty, dokumenty, poprzedników prawnych, dobrą lub złą wiarę oraz historię urządzeń.
3. Porównujemy starą i obecną infrastrukturę
Przebudowa może mieć znaczenie.
Nie przyjmujemy automatycznie, że dzisiejsza linia jest prawnie tym samym zakresem korzystania, który istniał 40 lat temu.
4. Ustalamy rzeczywisty pas korzystania
Nie ograniczamy wyceny do fundamentu słupa.
5. Oddzielamy roszczenia dotyczące przeszłości od przyszłości
Dzięki temu właściciel wie, za co konkretnie żąda pieniędzy.
6. Oceniamy ekonomiczny sens sprawy
Klient powinien przed podjęciem decyzji znać:
potencjalną wartość roszczenia,
ryzyka prawne,
możliwą obronę PSE,
koszt dalszego postępowania.
Dopiero wtedy można rozsądnie zdecydować, czy negocjować, iść do sądu czy zakończyć sprawę.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
