Jakie roszczenia można dochodzić od PGE?
Słup lub linia energetyczna na działce nie muszą oznaczać, że właściciel ma bezpłatnie znosić ograniczenia przez kolejne lata
Pan Marek odziedziczył działkę po rodzicach. Na gruncie znajdował się słup, a nad nieruchomością przebiegała linia średniego napięcia. Urządzenia stały tam od wielu lat, dlatego nikt wcześniej nie pytał, na jakiej podstawie zakład energetyczny korzysta z działki.
Problem pojawił się dopiero wtedy, gdy właściciel chciał podzielić teren na trzy działki budowlane.
Architekt ustalił, że jedna z planowanych działek będzie trudna do zabudowy. Słup znajdował się blisko miejsca, w którym miała powstać droga wewnętrzna. Linia przecinała obszar przeznaczony pod budowę domu. Potencjalny kupujący zażądał obniżenia ceny.
W księdze wieczystej nie było wpisu służebności przesyłu.
Właściciel napisał do PGE. Otrzymał odpowiedź, że linia istnieje od kilkudziesięciu lat, a przedsiębiorstwo może powołać się na zasiedzenie.
Takie stanowisko nie powinno kończyć sprawy.
Trzeba sprawdzić, kto jest właścicielem urządzeń, czy istnieje umowa albo decyzja administracyjna, kiedy rozpoczęto korzystanie z działki i czy rzeczywiście zostały spełnione warunki zasiedzenia. Szczególne znaczenie mają obecnie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. oraz data 3 sierpnia 2028 r.
Powyższa historia jest przykładem opartym na problemach powtarzających się w wielu sprawach właścicieli nieruchomości.
Najpierw należy ustalić, z którą spółką PGE mamy do czynienia
Właściciele mówią zwykle, że słup lub linia „należą do PGE”. PGE jest jednak grupą spółek wykonujących różne zadania.
W typowej sprawie dotyczącej sieci dystrybucyjnej adresatem roszczeń będzie PGE Dystrybucja S.A., a nie spółka sprzedająca energię. PGE Dystrybucja jest operatorem systemu dystrybucyjnego i korzysta z sieci oraz urządzeń wysokiego, średniego i niskiego napięcia. Spółka zajmuje się również eksploatacją, konserwacją i remontami tej infrastruktury.
Nie można jednak przyjąć automatycznie, że każda linia lub stacja transformatorowa należy do PGE Dystrybucja. Właścicielem urządzeń mogą być także Polskie Sieci Elektroenergetyczne, lokalny operator, zakład przemysłowy, spółka kolejowa, gmina albo właściciel prywatnej instalacji.
Dlatego analiza powinna rozpocząć się od ustalenia:
- rodzaju i napięcia linii;
- numerów słupów i oznaczeń stacji;
- właściciela urządzeń;
- daty budowy i kolejnych modernizacji;
- poprzedników prawnych obecnego operatora;
- dokumentów pozwalających korzystać z gruntu;
- obszaru potrzebnego do obsługi urządzeń.
Wezwanie skierowane do niewłaściwej spółki nie przybliża właściciela do uzyskania zapłaty.
1. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z działki bez uregulowanego prawa, właściciel może zaproponować zawarcie odpłatnej umowy o ustanowienie służebności przesyłu.
Służebność określa, z jakiej części nieruchomości i w jaki sposób operator może korzystać. Może obejmować utrzymywanie słupów i przewodów, wejście pracowników, wjazd sprzętem, przeglądy, naprawy, modernizację oraz usuwanie awarii.
Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy, właściciel może żądać przed sądem ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Takie uprawnienie wynika z art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego.
Nie ma jednej stawki za słup
Roszczenia nie należy obliczać przez pomnożenie liczby słupów przez przypadkowo przyjętą kwotę.
Znaczenie mają między innymi:
- wartość rynkowa gruntu;
- budowlane, rolne albo przemysłowe przeznaczenie nieruchomości;
- długość i przebieg linii;
- liczba oraz położenie słupów;
- napięcie sieci;
- możliwość postawienia budynku;
- wpływ urządzeń na podział działki;
- zakres prawa wjazdu i wejścia operatora;
- obszar wyłączony albo ograniczony w użytkowaniu;
- wpływ prawnego obciążenia na wartość nieruchomości.
Słup stojący przy granicy dużego pola powoduje zwykle mniejsze ograniczenia niż stacja transformatorowa położona w środku działki budowlanej. Linia biegnąca wzdłuż ogrodzenia nie powinna być wyceniana tak samo jak linia przecinająca miejsce planowanej hali.
Sąd Najwyższy wskazuje, że odpowiednie wynagrodzenie może uwzględniać nie tylko zakres współkorzystania z gruntu, ale także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z jej prawnego obciążenia. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej oceny zakresu i trwałości ograniczeń.
2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności dotyczy korzystania z nieruchomości na przyszłość.
Odrębnym żądaniem może być zapłata za wcześniejszy okres, w którym PGE korzystało z gruntu bez umowy, służebności, decyzji administracyjnej albo innego skutecznego tytułu prawnego.
Roszczenie może dotyczyć korzystania z działki przez:
- utrzymywanie słupów i przewodów;
- okresowe wjazdy i wejścia;
- wykonywanie przeglądów;
- usuwanie awarii;
- przycinanie drzew;
- ograniczanie możliwości zagospodarowania terenu.
Nie oznacza to jednak, że właściciel zawsze otrzyma zapłatę za cały okres istnienia linii.
Znaczenie ma dobra lub zła wiara przedsiębiorstwa, zakres faktycznego korzystania oraz przedawnienie. Ogólny termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi obecnie sześć lat, ale przy roszczeniach dotyczących starszych okresów trzeba uwzględnić daty wymagalności oraz przepisy przejściowe.
Samo wezwanie do zapłaty nie zabezpiecza całej sprawy
Pismo do PGE może rozpocząć negocjacje i wykazać, że właściciel nie godzi się na bezpłatne korzystanie z gruntu. Nie należy jednak zakładać, że samo wezwanie przerwie bieg zasiedzenia.
Sąd Najwyższy przyjmuje, że powództwo dotyczące wyłącznie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Takiego skutku nie wywołuje również zawezwanie do próby ugodowej ograniczone do żądania zapłaty.
Ma to szczególne znaczenie w związku ze zbliżającą się datą 3 sierpnia 2028 r.
3. Usunięcie słupa lub przesunięcie linii
Nie każdy właściciel chce pozostawić urządzenia na działce w zamian za wynagrodzenie.
Jeżeli słup uniemożliwia budowę domu, blokuje wjazd, ogranicza podział nieruchomości albo znajduje się na środku placu przeznaczonego pod halę, właściciel może rozważyć żądanie:
- usunięcia urządzeń;
- przesunięcia słupa;
- zmiany przebiegu linii;
- ułożenia przewodów pod ziemią;
- zaprzestania korzystania z terenu poza niezbędnym zakresem;
- przywrócenia nieruchomości do stanu zgodnego z prawem.
Podstawę może stanowić art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który pozwala właścicielowi żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń.
Nie jest to jednak roszczenie, które zostanie uwzględnione w każdej sprawie.
Najpierw trzeba sprawdzić, czy PGE ma skuteczny tytuł do korzystania z gruntu. Znaczenie mają też techniczne możliwości przebudowy, koszt prac, bezpieczeństwo sieci i wpływ zmiany na dostawy energii dla innych odbiorców.
Żądanie przesunięcia urządzeń może być również ważnym elementem negocjacji. Operator porównuje wtedy koszt przebudowy z kosztem zawarcia umowy i wypłaty właścicielowi odpowiedniego wynagrodzenia.
4. Odszkodowanie za szkody wyrządzone podczas prac
PGE może prowadzić na działce naprawy, wymianę przewodów, modernizację słupów albo usuwanie awarii.
Prawo dostępu do urządzeń nie oznacza prawa do pozostawienia zniszczonego terenu.
Roszczenie odszkodowawcze może powstać, gdy podczas prac zostaną:
- zniszczone uprawy;
- uszkodzone ogrodzenie lub brama;
- wycięte drzewa poza uzasadnionym zakresem;
- zniszczona droga wewnętrzna;
- zerwana kostka lub nawierzchnia;
- uszkodzone odwodnienie;
- pozostawione koleiny;
- naruszone inne instalacje;
- pozostawione odpady albo niewyrównany grunt.
Właściciel powinien udokumentować stan działki przed rozpoczęciem robót oraz po ich zakończeniu. Przydatne są zdjęcia, nagrania, kosztorysy, faktury, protokoły i korespondencja z wykonawcą.
Odpowiedzialność odszkodowawcza będzie zależeć od podstawy wejścia na działkę, przebiegu robót, rodzaju szkody i związku pomiędzy działaniem operatora a powstałym uszczerbkiem.
5. Uwzględnienie spadku wartości nieruchomości
Linia energetyczna może obniżać cenę działki nawet wtedy, gdy właściciel nadal może korzystać z większej części gruntu.
Potencjalny kupujący może zapłacić mniej, ponieważ:
- nie postawi budynku w wybranym miejscu;
- będzie musiał zmienić projekt;
- nie podzieli działki w planowany sposób;
- będzie musiał zapewnić operatorowi dostęp;
- nieruchomość zostanie trwale obciążona służebnością;
- część terenu utraci znaczenie inwestycyjne.
Spadek wartości może zostać uwzględniony jako składnik odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Nie powinno się jednak dwa razy rozliczać tego samego uszczerbku – raz w wynagrodzeniu za służebność, a drugi raz jako odrębnego odszkodowania.
Dlatego określenie podstawy i konstrukcji roszczenia jest równie ważne jak sama wycena.
6. Wykup części nieruchomości – rozwiązanie wyjątkowe
W określonych sytuacjach właściciel może rozważyć żądanie, aby przedsiębiorstwo nabyło zajętą część gruntu.
Art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje takie roszczenie, jeżeli na gruncie wzniesiono budynek albo inne urządzenie, którego wartość znacznie przekracza wartość zajętej działki.
Nie jest to standardowe roszczenie w każdej sprawie dotyczącej słupa lub linii. Wymaga analizy:
- rodzaju i wartości urządzenia;
- powierzchni rzeczywiście zajętego terenu;
- sposobu posadowienia infrastruktury;
- wpływu urządzenia na pozostałą część gruntu;
- relacji wartości urządzenia do wartości działki.
W praktyce roszczenie to może mieć większe znaczenie przy stacji transformatorowej lub innym urządzeniu trwale zajmującym wyodrębnioną część nieruchomości.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.?
Przez wiele lat przedsiębiorstwa energetyczne powoływały się na pogląd, zgodnie z którym do okresu potrzebnego do zasiedzenia służebności przesyłu można było doliczyć korzystanie z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 r.
W ten sposób operator twierdził czasem, że zasiedzenie nastąpiło już wiele lat temu, mimo że przepisy regulujące służebność przesyłu weszły w życie dopiero 3 sierpnia 2008 r.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16, uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest tak ważny?
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie oznacza, że PGE nigdy nie będzie mogło zasiedzieć służebności przesyłu.
Zgodnie z przedstawionym kierunkiem orzecznictwa bieg terminu może być liczony najwcześniej od 3 sierpnia 2008 r., czyli od dnia wejścia w życie przepisów wprowadzających służebność przesyłu.
Kodeks cywilny przewiduje:
- 20 lat w przypadku uzyskania posiadania w dobrej wierze;
- 30 lat w przypadku złej wiary.
Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości, a służebność może być zasiedziana, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. może upłynąć pierwszy 20-letni termin zasiedzenia służebności przesyłu liczony od 3 sierpnia 2008 r.
Od tego dnia zarzut zasiedzenia może na nowo stać się realnym instrumentem obrony PGE.
3 sierpnia 2028 r. nie oznacza automatycznego zasiedzenia
PGE nie nabędzie w tej dacie prawa do każdej działki, na której znajduje się słup lub linia.
Przedsiębiorstwo będzie musiało wykazać między innymi:
- nieprzerwane posiadanie służebności od 3 sierpnia 2008 r.;
- korzystanie z trwałych i widocznych urządzeń;
- dokładny zakres wykonywanej służebności;
- następstwo prawne po poprzednich zakładach energetycznych;
- brak skutecznego przerwania biegu zasiedzenia;
- dobrą wiarę uzasadniającą zastosowanie terminu 20-letniego.
Dobra wiara nie wynika automatycznie z tego, że linia była stara albo została wybudowana przez przedsiębiorstwo państwowe. Trzeba zbadać dokumenty i świadomość posiadacza w chwili objęcia służebności w posiadanie. Sąd Najwyższy podkreśla, że samo istnienie dawnej decyzji lub korzystanie z urządzeń nie pozwala zawsze przyjąć dobrej wiary bez oceny okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli zostanie przyjęta zła wiara, 30-letni termin liczony od 3 sierpnia 2008 r. mógłby upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2038 r.
Termin może być również późniejszy, gdy urządzenie wybudowano po 3 sierpnia 2008 r., zmieniono przebieg linii, postawiono nowe słupy albo zwiększono zakres korzystania z nieruchomości.
Co może przerwać bieg zasiedzenia?
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie oznacza, że PGE nigdy nie będzie mogło zasiedzieć służebności przesyłu.
Zgodnie z przedstawionym kierunkiem orzecznictwa bieg terminu może być liczony najwcześniej od 3 sierpnia 2008 r., czyli od dnia wejścia w życie przepisów wprowadzających służebność przesyłu.
Kodeks cywilny przewiduje:
- 20 lat w przypadku uzyskania posiadania w dobrej wierze;
- 30 lat w przypadku złej wiary.
Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości, a służebność może być zasiedziana, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. może upłynąć pierwszy 20-letni termin zasiedzenia służebności przesyłu liczony od 3 sierpnia 2008 r.
Od tego dnia zarzut zasiedzenia może na nowo stać się realnym instrumentem obrony PGE.
3 sierpnia 2028 r. nie oznacza automatycznego zasiedzenia
PGE nie nabędzie w tej dacie prawa do każdej działki, na której znajduje się słup lub linia.
Przedsiębiorstwo będzie musiało wykazać między innymi:
- nieprzerwane posiadanie służebności od 3 sierpnia 2008 r.;
- korzystanie z trwałych i widocznych urządzeń;
- dokładny zakres wykonywanej służebności;
- następstwo prawne po poprzednich zakładach energetycznych;
- brak skutecznego przerwania biegu zasiedzenia;
- dobrą wiarę uzasadniającą zastosowanie terminu 20-letniego.
Dobra wiara nie wynika automatycznie z tego, że linia była stara albo została wybudowana przez przedsiębiorstwo państwowe. Trzeba zbadać dokumenty i świadomość posiadacza w chwili objęcia służebności w posiadanie. Sąd Najwyższy podkreśla, że samo istnienie dawnej decyzji lub korzystanie z urządzeń nie pozwala zawsze przyjąć dobrej wiary bez oceny okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli zostanie przyjęta zła wiara, 30-letni termin liczony od 3 sierpnia 2008 r. mógłby upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2038 r.
Termin może być również późniejszy, gdy urządzenie wybudowano po 3 sierpnia 2008 r., zmieniono przebieg linii, postawiono nowe słupy albo zwiększono zakres korzystania z nieruchomości.
Co wyróżnia sposób działania Kancelarii?
Nie rozpoczynamy sprawy od wpisania do wezwania przypadkowej kwoty.
Najpierw odpowiadamy na pytania, które decydują o wyniku:
Czy urządzenia rzeczywiście należą do PGE?
Sprawdzamy operatora, rodzaj sieci, oznaczenia techniczne i poprzedników prawnych.
Czy PGE ma tytuł prawny?
Analizujemy księgę wieczystą, umowy, decyzje, mapy i dokumentację archiwalną.
Jak linia wpływa na całą nieruchomość?
Badamy możliwość budowy, podziału, sprzedaży, wytyczenia drogi i wykorzystania pozostałej części gruntu.
Jakie roszczenia należy rozdzielić?
Oddzielamy wynagrodzenie za korzystanie w przeszłości od wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość oraz od odszkodowania za konkretną szkodę.
Czy trzeba działać przed 3 sierpnia 2028 r.?
Oceniamy początek i ciągłość posiadania, dobrą lub złą wiarę, historię przebudów oraz środek prawny, który może zabezpieczyć interes właściciela.
Klient otrzymuje nie tylko wezwanie do PGE, lecz plan prowadzenia sprawy: od zebrania dokumentów, przez wycenę i negocjacje, aż po postępowanie sądowe, jeżeli operator nie przedstawi warunków odpowiadających rzeczywistemu zakresowi ograniczeń.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
