Przez działkę pana Marka od kilkudziesięciu lat biegnie wodociąg.
Rury znajdują się pod ziemią, dlatego na pierwszy rzut oka problemu nie widać. Nie ma wysokiego słupa energetycznego ani gazociągu przecinającego pole.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy właściciel chce coś zrobić ze swoją nieruchomością.
Budowa domu.
Podział działki.
Sprzedaż.
Budowa hali.
Wykonanie przyłącza.
Nagle okazuje się, że w miejscu planowanej inwestycji przebiega magistrala wodociągowa, a przedsiębiorstwo wodociągowe informuje:
„Sieć istnieje tutaj od kilkudziesięciu lat. Doszło do zasiedzenia służebności”.
Czy to oznacza, że właściciel musi zaakceptować korzystanie z jego ziemi bez wynagrodzenia?
Niekoniecznie.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, argument dotyczący zasiedzenia prawa do korzystania z nieruchomości jeszcze przed wprowadzeniem służebności przesyłu wymaga szczególnie dokładnego zbadania.
Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją wykładnię pozwalającą przedsiębiorcom przesyłowym i Skarbowi Państwa nabywać przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu – czyli przed 3 sierpnia 2008 r. – przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
Dla właścicieli nieruchomości z wodociągami oznacza to jedno:
stare rury pod działką nie oznaczają automatycznie przegranej sprawy.
Trzeba sprawdzić dokumenty.
róćmy do pana Marka.
Odziedziczył działkę po rodzicach.
Nieruchomość przez wiele lat była wykorzystywana jako grunt rolny. Dopiero po zmianie przeznaczenia terenu pojawiła się możliwość zabudowy.
Pan Marek chciał podzielić nieruchomość na kilka mniejszych działek.
Geodeta zwrócił uwagę na przebiegającą przez teren magistralę wodociągową.
Właściciel zaczął sprawdzać dokumenty.
W księdze wieczystej:
brak służebności.
W akcie własności:
brak informacji o prawie przedsiębiorstwa wodociągowego.
Rodzice również nie pamiętali, aby otrzymali pieniądze za ustanowienie służebności.
Pan Marek wystąpił więc do przedsiębiorstwa wodociągowego.
Odpowiedź była krótka:
„Sieć wodociągowa została wybudowana kilkadziesiąt lat temu. Przedsiębiorstwo nabyło służebność przez zasiedzenie”.
Na tym wiele osób kończy sprawę.
My zaczynamy wtedy zadawać pytania.
Tak.
Służebność przesyłu nie dotyczy wyłącznie linii energetycznych.
Kodeks cywilny przewiduje tę instytucję dla przedsiębiorców korzystających z urządzeń przesyłowych. Do takich urządzeń należą między innymi instalacje służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów.
W praktyce obejmuje to także:
Służebność może więc dawać przedsiębiorstwu wodociągowemu prawo do:
Dla właściciela oznacza to konkretne ograniczenie jego prawa własności.
Tak.
I to jest jeden z powodów, dla których właściciele często przez wiele lat nie interesują się wodociągiem.
Słup energetyczny widać.
Gazociąg bywa oznaczony żółtymi słupkami.
Wodociąg może być całkowicie niewidoczny.
Ale z punktu widzenia właściciela liczy się nie to, czy rurę widać, lecz:
jak wpływa ona na możliwość korzystania z nieruchomości.
Przedsiębiorstwo może potrzebować dostępu do określonego pasa terenu.
W razie awarii może być konieczne:
Przebieg wodociągu może także kolidować z planowaną zabudową.
Dlatego nie należy wyceniać obciążenia wyłącznie według średnicy rury.
Potocznie można mówić o „zasiedzeniu służebności wodociągowej”.
Prawniczo chodzi jednak o nabycie przez zasiedzenie służebności przesyłu albo – w odniesieniu do dawnych stanów prawnych – prawa, które wcześniej określano jako służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
Zasiedzenie oznacza, że po spełnieniu określonych warunków przedsiębiorstwo może uzyskać prawo do korzystania z cudzej nieruchomości bez zawierania nowej umowy i bez płacenia właścicielowi wynagrodzenia za ustanowienie tego prawa.
Dlatego zarzut zasiedzenia jest tak ważny finansowo.
Jeżeli jest skuteczny, może wyłączyć roszczenie właściciela o ustanowienie odpłatnej służebności.
Sąd Najwyższy wskazywał, że skuteczny zarzut zasiedzenia może prowadzić do oddalenia wniosku właściciela o ustanowienie służebności przesyłu.
To najważniejszy punkt.
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r.
Wcześniej nie było w kodeksie tej instytucji w obecnym kształcie.
Mimo tego w orzecznictwie Sądu Najwyższego przez lata przyjmowano możliwość zasiedzenia jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Sąd Najwyższy dopuszczał również zaliczanie okresów wcześniejszego posiadania do okresu prowadzącego do późniejszego zasiedzenia służebności przesyłu.
I właśnie ten problem trafił do Trybunału Konstytucyjnego.
2 grudnia 2025 r. TK wydał wyrok P 10/16.
Trybunał uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c., czyli przed wprowadzeniem służebności przesyłu, przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.
Wyrok został ujęty w zbiorze urzędowym OTK ZU A/2026 pod pozycją 1.
Tak – problem nie jest ograniczony do energetyki.
To bardzo ważne.
Wyrok P 10/16 dotyczy przedsiębiorców przesyłowych, a nie konkretnej spółki energetycznej.
Dlatego argumentacja wynikająca z tego orzeczenia może mieć znaczenie również w sprawach dotyczących:
Jeżeli przedsiębiorstwo wodociągowe twierdzi:
„zasiedzieliśmy służebność w 2001 r.”
albo:
„zasiedzenie nastąpiło w 2005 r.”
to po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. takie stanowisko wymaga szczegółowej analizy.
Nie.
Tak daleko idącego wniosku nie można wyciągać.
Każda sprawa wymaga sprawdzenia jej podstawy.
Przedsiębiorstwo wodociągowe może korzystać z nieruchomości nie tylko na podstawie zasiedzenia.
Może posiadać:
Szczególnie istotne są dawne decyzje wydawane na podstawie przepisów wywłaszczeniowych.
Sam wyrok TK P 10/16 odnosi się właśnie do sytuacji, w których prawo wywodzono z zasiedzenia, a nie z określonych decyzji administracyjnych wymienionych w jego sentencji.
Dlatego nie można powiedzieć właścicielowi:
„jest wyrok TK, więc wodociąg na pewno nie ma żadnego prawa”.
Najpierw trzeba ustalić, z czego przedsiębiorstwo to prawo wywodzi.
Trzeba przeczytać decyzję.
Nie samą pierwszą stronę.
Nie tylko numer.
Cały dokument.
Sprawdzamy:
Potem trzeba połączyć dawną numerację geodezyjną z dzisiejszą działką.
Czasami okazuje się, że dokument rzeczywiście dotyczy nieruchomości.
Czasami nie.
Czasami obejmuje inną trasę wodociągu.
A czasami przedsiębiorstwo odwołuje się do decyzji, ale nie przedstawia dokumentu pozwalającego sprawdzić jej rzeczywisty zakres.
Właśnie dlatego nie przyjmujemy stanowiska przedsiębiorstwa „na słowo”.
Pan Marek z początku naszej historii zaczyna rozmawiać ze starszymi mieszkańcami.
Dowiedział się, że stara rura biegła przez wieś już w latach 70.
Ale w 2003 r. przedsiębiorstwo prowadziło duże roboty.
Po uzyskaniu dokumentacji okazuje się, że:
Wtedy trzeba zadać kolejne pytanie:
Czy przedsiębiorstwo przez cały wymagany okres wykonywało posiadanie dokładnie w zakresie odpowiadającym obecnemu przebiegowi urządzeń?
Nie każda modernizacja przekreśla możliwość zasiedzenia.
Ale nie można również automatycznie powiedzieć:
„wodociąg istnieje od 1975 r.”
jeżeli obecna infrastruktura została później istotnie zmieniona.
Tutaj pojawia się szczególnie interesujący problem.
Art. 292 k.c. wiąże możliwość zasiedzenia służebności z korzystaniem z trwałego i widocznego urządzenia.
W przypadku linii energetycznej sytuacja jest stosunkowo prosta.
Słup i przewody są widoczne.
W przypadku podziemnego wodociągu sprawa może być znacznie bardziej skomplikowana.
Trzeba ustalić, czy na nieruchomości lub w związku z siecią znajdowały się elementy pozwalające właścicielowi dostrzec istnienie i sposób korzystania z urządzenia.
Mogą mieć znaczenie przykładowo:
Nie oznacza to, że każdy podziemny wodociąg automatycznie wyklucza zasiedzenie.
Ale kwestii „trwałego i widocznego urządzenia” nie wolno pomijać.
To może być jeden z głównych punktów sporu.
Termin zasiedzenia zależy co do zasady od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Mówimy zasadniczo o:
Dlatego przedsiębiorstwo wodociągowe może próbować twierdzić:
„działaliśmy w dobrej wierze”.
Właściciel powinien wtedy zapytać:
Dlaczego?
Czy przedsiębiorstwo miało:
Jeżeli wiedziało, że korzysta z cudzej nieruchomości bez skutecznego prawa, kwestia dobrej wiary może stać się przedmiotem poważnego sporu.
To data, którą właściciele nieruchomości z urządzeniami przesyłowymi powinni znać.
Służebność przesyłu weszła do Kodeksu cywilnego:
3 sierpnia 2008 r.
Jeżeli po wyroku TK przyjmujemy jako punkt odniesienia moment, od którego w polskim prawie funkcjonuje już sama służebność przesyłu, to:
3 sierpnia 2028 r. upłynie 20 lat.
Dlatego od 3 sierpnia 2028 r. przedsiębiorstwa wodociągowe mogą w odpowiednich przypadkach na nowo próbować podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, opierając go już na okresie biegnącym od dnia wprowadzenia tej instytucji do Kodeksu cywilnego.
To nie oznacza, że 3 sierpnia 2028 r. każdy wodociąg zostanie automatycznie „zasiedziany”.
Nie.
Przedsiębiorstwo nadal musi wykazać przesłanki.
W szczególności:
Ale właściciel może znaleźć się po 3 sierpnia 2028 r. w trudniejszej sytuacji procesowej niż dzisiaj.
I dlatego czas ma znaczenie.
Nie należy przyjmować takiego założenia.
Samo napisanie do przedsiębiorstwa:
„proszę zapłacić”
nie jest magicznym sposobem zatrzymania zasiedzenia.
Trzeba osobno przeanalizować:
To jeden z powodów, dla których sprawy przed 3 sierpnia 2028 r. wymagają strategii, a nie tylko wysłania standardowego wezwania.
Jeżeli przedsiębiorstwo wodociągowe nie wykaże skutecznego prawa do nieruchomości, właściciel może przede wszystkim analizować możliwość uzyskania:
1. Wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli rura ma pozostać pod działką, przedsiębiorstwo otrzymuje trwałe prawo do korzystania z cudzej nieruchomości.
Takie prawo ma wartość.
Właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia za jego ustanowienie.
W odpowiednich przypadkach należy również badać możliwość dochodzenia wynagrodzenia za okres, w którym przedsiębiorstwo korzystało z gruntu bez skutecznego tytułu prawnego.
Trzeba przy tym osobno zbadać:
Nie należy więc obiecywać klientowi automatycznie zapłaty za 30 czy 40 lat.
To korzyść, której właściciele często nie doceniają.
Służebność nie powinna oznaczać:
„przedsiębiorstwo może robić, co chce, na całej działce”.
Należy określić:
Dzięki temu właściciel wie, jaka część nieruchomości pozostaje obciążona.
Nieuregulowany wodociąg często wychodzi na jaw dopiero przed inwestycją.
Kupujący pyta:
„Na jakiej podstawie ta rura tutaj leży?”
Bank pyta o obciążenia.
Projektant potrzebuje informacji o pasie technicznym.
Przedsiębiorstwo chce dostępu.
Uregulowanie sytuacji może więc dać właścicielowi coś więcej niż samo wynagrodzenie.
Może uporządkować stan prawny nieruchomości przed:
Nie istnieje jedna stawka.
Nie można powiedzieć:
„100 zł za metr rury”.
Wartość zależy między innymi od:
Magistrala wodociągowa przebiegająca przez środek działki budowlanej może mieć zupełnie inne znaczenie niż niewielki wodociąg biegnący skrajem dużego pola.
Dlatego wycena musi dotyczyć konkretnej nieruchomości.
Załóżmy, że wodociąg ma średnicę 300 mm.
Właściciel może pomyśleć:
„Rura ma tylko 30 centymetrów. Przecież prawie nic nie zajmuje”.
Tylko że przedsiębiorstwo nie potrzebuje wyłącznie 30-centymetrowego pasa.
Jeżeli dojdzie do awarii, trzeba wykonać wykop.
Potrzebny jest sprzęt.
Potrzebny jest dostęp.
Właśnie dlatego analizujemy:
obszar potrzebny do wykonywania służebności, a nie przekrój samej rury.
W sprawach przesyłowych łatwo zrobić jedną rzecz:
Znacznie trudniej odpowiedzieć klientowi, czy ta kwota ma podstawę.
Dlatego zaczynamy inaczej.
Sprawdzamy własność
Kto jest właścicielem?
Od kiedy?
Jak nieruchomość została nabyta?
Sprawdzamy księgę wieczystą
Czy istnieje służebność?
Czy są inne obciążenia?
Ustalamy przebieg wodociągu
Nie wystarczy informacja:
„gdzieś pod działką biegnie rura”.
Trzeba wiedzieć gdzie.
Sprawdzamy dokumenty przedsiębiorstwa
Umowy.
Decyzje.
Mapy.
Protokoły.
Dokumentację budowy i przebudowy.
Osobno analizujemy zasiedzenie
W szczególności:
Dopiero potem wyceniamy roszczenie
Klient powinien znać:
To pozwala zdecydować, czy warto prowadzić sprawę.
Nie zaczynać od zdania:
„nie zgadzam się”.
Najpierw zapytać:
Jaką datę zasiedzenia wskazujecie?
Kiedy wybudowano obecny wodociąg?
Czy był przebudowywany?
Gdzie znajdują się dokumenty?
Na jakiej podstawie przedsiębiorstwo twierdzi, że było w dobrej wierze?
Jakie urządzenie miało charakter trwały i widoczny?
Czy istnieje decyzja administracyjna?
Czy obecna rura biegnie dokładnie w tym samym miejscu co urządzenie, na które przedsiębiorstwo się powołuje?
To są pytania, które mogą zdecydować o wyniku sprawy.
Po pierwszej odpowiedzi przedsiębiorstwa wydawało się, że sprawa jest prosta:
stara rura + kilkadziesiąt lat = zasiedzenie.
Po analizie sytuacja przestała być oczywista.
Okazało się, że trzeba ustalić:
Jedno zdanie:
„zasiedzieliśmy służebność”
zamieniło się w kilka problemów dowodowych.
I na tym polega prawidłowa analiza.
To trzeba powiedzieć wyraźnie.
Wyrok P 10/16 jest dla właścicieli bardzo ważny.
Trybunał zakwestionował możliwość przyjmowania zasiedzenia przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu według dotychczasowej konstrukcji orzeczniczej.
Nie oznacza jednak:
„każdy właściciel działki z wodociągiem otrzyma pieniądze”.
Trzeba jeszcze sprawdzić:
Dlatego nie sprzedajemy klientowi samego wyroku TK.
Sprawdzamy, czy ten wyrok rzeczywiście pomaga w jego konkretnej sprawie.
Dzisiaj – po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. – argument przedsiębiorstwa dotyczący zasiedzenia jeszcze przed wprowadzeniem służebności przesyłu wymaga szczególnej kontroli.
Ale właściciel nie powinien zakładać, że tak będzie bezterminowo.
3 sierpnia 2028 r.
upłynie 20 lat od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu.
Od tego dnia przedsiębiorstwo wodociągowe może w odpowiedniej sprawie na nowo próbować podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, tym razem liczony od okresu, kiedy ta instytucja funkcjonowała już w Kodeksie cywilnym.
Czy wygra?
To zależy od dowodów.
Czy 20-letni termin zawsze wystarczy?
Nie.
Jeżeli nie można wykazać dobrej wiary, znaczenie ma co do zasady termin 30-letni.
Ale jedno jest pewne:
czas może zmienić pozycję procesową właściciela.
Jeżeli przez Państwa nieruchomość przebiega sieć wodociągowa, warto ustalić:
1. Czy przedsiębiorstwo ma dokument pozwalający korzystać z działki?
2. Czy rzeczywiście mogło nabyć służebność przez zasiedzenie?
3. Ile może być warte prawo, którego potrzebuje do dalszej eksploatacji wodociągu?
Dopiero później warto decydować o negocjacjach albo sądzie.
Przedsiębiorstwo wodociągowe potrzebuje gruntu właściciela, żeby utrzymywać swoją infrastrukturę.
To fakt.
Ale drugi fakt jest równie ważny:
prawo własności także podlega ochronie.
Jeżeli przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł prawny – trzeba go uwzględnić.
Jeżeli go nie ma – właściciel powinien sprawdzić swoje roszczenia.
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, dał nowy punkt odniesienia w sprawach, w których przedsiębiorstwa powołują się na zasiedzenie jeszcze sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Jednocześnie właściciele nie powinni ignorować kolejnej granicy:
3 sierpnia 2028 r.
Po tej dacie zarzut zasiedzenia służebności przesyłu może w części spraw powrócić na nowej podstawie.
Dlatego właściciel wodociągu pod swoją działką nie powinien pytać wyłącznie:
„Od ilu lat ta rura tutaj leży?”
Powinien zapytać:
„Na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z mojej działki i ile to prawo jest warte, jeżeli nie zostało skutecznie nabyte?”
To pytanie może mieć dla właściciela realną wartość finansową.


