Autor: adwokat Grzegorz Szymczyk
Jak znieść współwłasność nieruchomości?
Sprawdź, jak odzyskać pełną kontrolę nad swoją własnością
Dobra wiadomość jest taka, że każdy współwłaściciel może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności.
Co ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się. Oznacza to, że nawet jeśli współwłasność trwa od wielu lat, nadal można doprowadzić do jej zakończenia.
Kiedy warto znieść współwłasność?
Najczęściej z takim problemem spotykamy się, gdy:
- rodzeństwo odziedziczyło dom lub działkę po rodzicach,
- byli małżonkowie pozostają współwłaścicielami nieruchomości po rozwodzie,
- partnerzy rozstali się po wspólnym zakupie mieszkania,
- jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości, a pozostali nie mają do niej dostępu,
- współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sprzedaży lub remontu.
Zniesienie współwłasności pozwala definitywnie zakończyć spór i jasno określić prawa każdej ze stron.
Czy można znieść współwłasność bez sądu?
Tak. Najszybszym i najtańszym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia pomiędzy współwłaścicielami.
Jeżeli wszyscy są zgodni co do sposobu podziału nieruchomości, mogą zawrzeć umowę u notariusza.
Takie rozwiązanie pozwala:
- uniknąć wielomiesięcznego postępowania sądowego,
- ograniczyć koszty,
- samodzielnie ustalić warunki podziału,
- uniknąć konfliktów rodzinnych.
W praktyce jednak porozumienie nie zawsze jest możliwe. Wówczas konieczne staje się skierowanie sprawy do sądu.
Jak sąd może znieść współwłasność?
Polskie prawo przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności.
1. Podział fizyczny nieruchomości
Jest to rozwiązanie preferowane przez sądy.
Jeżeli działkę można podzielić zgodnie z przepisami, sąd może przyznać każdemu współwłaścicielowi odrębną część nieruchomości.
Przykład:
Dwie osoby posiadają wspólnie działkę o powierzchni 2.000 m˛. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza podział, sąd może wydzielić dwie samodzielne działki.
W niektórych przypadkach konieczne jest ustanowienie dodatkowych służebności przejazdu lub przechodu.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi
Jeżeli podział nie jest możliwy lub byłby nieopłacalny, sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli.
W zamian osoba ta musi spłacić pozostałych współwłaścicieli.
Takie rozwiązanie często spotyka się przy:
- mieszkaniach,
- domach jednorodzinnych,
- lokalach użytkowych.
Wysokość spłaty ustalana jest na podstawie aktualnej wartości nieruchomości.
3. Sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy
Jeżeli żadna ze stron nie chce przejąć nieruchomości albo nie posiada środków na spłatę pozostałych współwłaścicieli, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości.
Uzyskana kwota zostaje następnie podzielona pomiędzy współwłaścicieli stosownie do posiadanych udziałów.
Należy jednak pamiętać, że sprzedaż w trybie sądowym często oznacza uzyskanie ceny niższej od wartości rynkowej. Dlatego jest to rozwiązanie traktowane jako ostateczność.
Historia z praktyki kancelarii – dom po rodzicach i wieloletni konflikt między rodzeństwem
Przez wiele lat nieruchomość pozostawała w stanie „zawieszenia". Siostry nie mogły sprzedać swoich udziałów za rozsądną cenę, nie miały wpływu na sposób korzystania z domu, a jednocześnie ponosiły część kosztów związanych z nieruchomością.
Po przeanalizowaniu sprawy przygotowaliśmy wniosek o zniesienie współwłasności oraz zgromadziliśmy dokumentację dotyczącą wartości nieruchomości. W toku postępowania sądowego udało się wykazać, że najbardziej racjonalnym rozwiązaniem będzie przyznanie całej nieruchomości bratu z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.
Sąd podzielił nasze stanowisko. Klientki otrzymały spłatę odpowiadającą wartości ich udziałów, a wieloletni rodzinny konflikt został definitywnie zakończony. Zamiast udziałów, których praktycznie nie mogły wykorzystać, otrzymały realne środki finansowe.
Czy można podzielić dom?
Tak, ale nie zawsze.
Podział budynku jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy:
- jednocześnie następuje podział gruntu,
- budynek można podzielić na samodzielne części,
- linia podziału przebiega pionowo.
Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że podział domu „na piętra" co do zasady nie jest dopuszczalny.
W praktyce częściej dochodzi do wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych.
Historia z praktyki kancelarii – gospodarstwo rolne i brak środków na spłatę
Brak porozumienia powodował, że przez kilka lat nie można było uregulować stanu prawnego nieruchomości. Nasz klient nie otrzymywał żadnych korzyści z posiadanego udziału, a jednocześnie nie mógł swobodnie nim dysponować.
W postępowaniu sądowym wykazaliśmy, że przyznanie całego gospodarstwa jednemu ze współwłaścicieli jest rozwiązaniem korzystnym dla obu stron. Jednocześnie złożyliśmy wniosek o rozłożenie spłaty na raty oraz o odpowiednie zabezpieczenie należności.
Sąd przyznał gospodarstwo bratu klienta, ustalił harmonogram spłat i zabezpieczył ich wykonanie. Dzięki temu gospodarstwo zachowało zdolność do dalszego funkcjonowania, a nasz klient uzyskał gwarancję otrzymania pełnej wartości swojego udziału bez konieczności sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji.
Ile kosztuje sprawa o zniesienie współwłasności?
Opłata sądowa wynosi:
- 300 zł – gdy wszyscy współwłaściciele przedstawiają zgodny projekt podziału,
- 1.000 zł – gdy pomiędzy stronami istnieje spór.
Dodatkowo mogą pojawić się koszty:
- opinii biegłego geodety,
- opinii rzeczoznawcy majątkowego,
- kosztów pełnomocnika.
W sprawach dotyczących domów, mieszkań lub działek budowlanych opinia biegłego bardzo często przesądza o wysokości spłat.
Dopłaty i spłaty – czy można rozłożyć je na raty?
Tak, ale nie zawsze.
Podział budynku jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy:
- jednocześnie następuje podział gruntu,
- budynek można podzielić na samodzielne części,
- linia podziału przebiega pionowo.
Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że podział domu „na piętra" co do zasady nie jest dopuszczalny.
W praktyce częściej dochodzi do wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych.
Jak długo trwa zniesienie współwłasności?
Jeżeli współwłaściciele są zgodni, sprawa może zakończyć się w ciągu kilku miesięcy.
W przypadku konfliktu, konieczności przeprowadzenia opinii biegłych lub sporów dotyczących wartości nieruchomości postępowanie często trwa od roku do nawet kilku lat.
Dlatego warto odpowiednio przygotować sprawę jeszcze przed złożeniem wniosku.
Jak możemy pomóc?
W naszej kancelarii prowadzimy sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości na terenie całej Polski.
Pomagamy zarówno w negocjacjach między współwłaścicielami, jak i w postępowaniach sądowych dotyczących:
- mieszkań,
- domów jednorodzinnych,
- działek budowlanych,
- gruntów rolnych,
- nieruchomości odziedziczonych po spadkodawcach.
Przed rozpoczęciem sprawy analizujemy dokumenty, oceniamy możliwe warianty podziału oraz szacujemy potencjalne spłaty. Dzięki temu klient jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu wie, jakie rozwiązanie będzie dla niego najbardziej korzystne.
Masz problem ze współwłasnością domu, mieszkania lub działki? Skontaktuj się z kancelarią. Przeanalizujemy Twoją sytuację i wskażemy najbezpieczniejszą drogę do odzyskania pełnej kontroli nad nieruchomością.
