Orange na działce rolnej – jakie przysługują roszczenia?
Kabel, słup lub studzienka mogą oznaczać pieniądze dla właściciela
Przez Twoje pole biegnie kabel telekomunikacyjny? Na działce znajduje się słup, studzienka albo szafa należąca do Orange? Pracownicy przedsiębiorstwa wchodzą na grunt, aby naprawiać lub modernizować sieć?
Jeżeli jesteś właścicielem działki rolnej, warto zadać jedno pytanie:
na jakiej podstawie Orange korzysta z Twojej nieruchomości?
To, że kabel został położony 30, 40 czy 50 lat temu, nie oznacza jeszcze, że przedsiębiorstwo może korzystać z gruntu bezpłatnie i bez ograniczeń.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, szczególnie warto ponownie sprawdzić sprawy, które wcześniej kończyły się odpowiedzią:
„urządzenia są stare, więc doszło do zasiedzenia”.
Jest jednak druga data, o której właściciele powinni wiedzieć – 3 sierpnia 2028 r.
W części spraw od tego dnia może ponownie pojawić się zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, tym razem liczony od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu.
Dlatego działanie dzisiaj może mieć większe znaczenie niż działanie za dwa lata.
Historia właściciela pola: „Ten kabel nikomu nie przeszkadzał. Do czasu”
Wyobraźmy sobie właściciela kilkuhektarowego gospodarstwa.
Przez jedną z działek od wielu lat przebiega infrastruktura telekomunikacyjna. Przy granicy znajduje się studzienka, a dalej kabel biegnie przez pole.
Właściciel wcześniej nie zajmował się sprawą.
Pole można było uprawiać, więc uznał:
„Skoro kabel jest pod ziemią, to właściwie mi nie przeszkadza”.
Sytuacja zmienia się, gdy chce sprzedać grunt, dokonać jego podziału albo przeznaczyć część nieruchomości pod inną inwestycję.
Okazuje się wtedy, że infrastruktura nadal tam jest. Przedsiębiorstwo musi mieć do niej dostęp. Trzeba uwzględnić jej przebieg przy planowaniu inwestycji.
Właściciel sprawdza księgę wieczystą.
Nie znajduje w niej służebności przesyłu.
Czy to oznacza, że Orange musi zapłacić?
Jeszcze nie.
Ale oznacza, że warto ustalić, jaki tytuł prawny Orange posiada do korzystania z tej konkretnej nieruchomości.
I właśnie od tego zaczynamy takie sprawy.
Co może znajdować się na działce rolnej?
Infrastruktura Orange nie musi oznaczać dużego słupa, który od razu rzuca się w oczy.
Na nieruchomościach spotykamy przede wszystkim:
- podziemne kable telekomunikacyjne,
- kanalizację kablową,
- studnie i studzienki telekomunikacyjne,
- słupy telekomunikacyjne,
- przewody napowietrzne,
- szafy i inne urządzenia techniczne.
Czasami właściciel przez wiele lat nie wie nawet, którędy dokładnie przebiega kabel.
Dlatego nie oceniamy sprawy tylko na podstawie zdjęcia.
Trzeba ustalić rodzaj urządzenia, jego przebieg, powierzchnię nieruchomości objętą korzystaniem oraz podstawę prawną jego posadowienia.
„To tylko działka rolna”. Czy w ogóle warto dochodzić roszczeń?
Taką decyzję należy podjąć dopiero po wyliczeniu wartości sprawy.
Działka rolna nie jest gruntem bez wartości tylko dlatego, że nie stoi na niej dom.
Infrastruktura może przecinać pole, utrudniać jego zagospodarowanie, wymagać zapewnienia dostępu przedsiębiorstwu albo kolidować z przyszłą zmianą sposobu wykorzystania nieruchomości.
Z drugiej strony trzeba zachować proporcje.
Kabel biegnący przez kilka metrów przy granicy dużej działki rolnej może powodować znacznie mniejsze ograniczenie niż infrastruktura przecinająca nieruchomość na całej długości.
Dlatego nie obiecujemy klientowi określonej kwoty tylko dlatego, że na mapie widoczny jest kabel Orange.
Najpierw ustalamy fakty. Później liczymy.
Jakich roszczeń można dochodzić od Orange?
Nie ma jednego roszczenia właściwego dla każdego właściciela.
W zależności od dokumentów i sposobu korzystania z nieruchomości analizujemy przede wszystkim cztery możliwości.
1. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jeżeli Orange korzystało z cudzej nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego, może powstać roszczenie o zapłatę za korzystanie z gruntu.
W praktyce nie wystarczy jednak powiedzieć:
„kabel jest na mojej działce, więc należy mi się odszkodowanie”.
Trzeba ustalić m.in.:
- od kiedy obecny właściciel może dochodzić roszczenia,
- jaki był zakres korzystania z nieruchomości,
- jaką powierzchnię zajmował pas związany z urządzeniami,
- czy Orange posiadało inną podstawę prawną do korzystania z gruntu,
- czy roszczenie nie jest przedawnione w określonym zakresie.
Dopiero wtedy można szacować kwotę.
2. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli urządzenia mają pozostać na nieruchomości, jednym z podstawowych rozwiązań może być odpłatne ustanowienie służebności przesyłu.
W praktyce oznacza to uregulowanie na przyszłość prawa przedsiębiorstwa do korzystania z określonej części nieruchomości.
Właściciel otrzymuje za to wynagrodzenie.
To ważne rozróżnienie:
wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu oraz wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie nie są tym samym roszczeniem.
W konkretnej sprawie trzeba ocenić każde z nich oddzielnie.
3. Przesunięcie lub przebudowa urządzeń
Czasami właścicielowi bardziej zależy na odzyskaniu możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości niż na pieniądzach.
Przykład?
Kabel biegnie przez część działki, którą właściciel chce w przyszłości wydzielić albo wykorzystać inwestycyjnie.
Wtedy analizujemy, czy istnieją podstawy do żądania przebudowy albo zmiany przebiegu infrastruktury.
Nie oznacza to, że Orange w każdej sprawie będzie zobowiązane do przeniesienia kabla na swój koszt.
Znaczenie mają tytuł prawny przedsiębiorstwa, historia urządzeń, sposób ich posadowienia oraz okoliczności konkretnej nieruchomości.
4. Usunięcie urządzeń
W niektórych stanach faktycznych analizujemy również roszczenie o usunięcie infrastruktury.
To roszczenie wymaga szczególnej ostrożności.
Trzeba najpierw odpowiedzieć na podstawowe pytanie:
czy Orange ma skuteczne prawo do utrzymywania urządzeń na nieruchomości?
Jeżeli takie prawo istnieje, żądanie usunięcia może być bezzasadne.
Jeżeli go nie ma – sytuacja wygląda inaczej.
Dlatego nie zaczynamy sprawy od żądania „natychmiastowego usunięcia kabla”. Najpierw ustalamy stan prawny.
A co z zasiedzeniem? Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. zmienił zasady gry
To obecnie jeden z najważniejszych elementów spraw dotyczących starej infrastruktury przesyłowej.
Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe mogły powoływać się na koncepcję zasiedzenia przed 3 sierpnia 2008 r. tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie P 10/16.
Trybunał uznał za niezgodne z Konstytucją przepisy Kodeksu cywilnego rozumiane w sposób pozwalający przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa na nabycie przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu, w drodze zasiedzenia, służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Dla właściciela można to wyjaśnić prościej:
sam wieloletni okres korzystania z nieruchomości przed 3 sierpnia 2008 r. nie powinien już prowadzić do zasiedzenia tego stworzonego wcześniej przez orzecznictwo prawa.
Ma to ogromne znaczenie dla urządzeń istniejących na gruntach od dziesięcioleci.
Co więcej, w postanowieniu z 16 grudnia 2025 r. w sprawie SK 106/22 Trybunał wskazał, że rozstrzygnięcie P 10/16 odnosi się również do sytuacji, w której do okresu posiadania służebności przesyłu po 3 sierpnia 2008 r. próbowano doliczać wcześniejszy okres posiadania „służebności gruntowej o treści służebności przesyłu”.
To dodatkowo wzmacnia argument za ponownym sprawdzeniem spraw, w których wcześniej kluczową przeszkodą miał być wiek infrastruktury.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest tak ważny?
Wyrok TK nie oznacza, że zarzut zasiedzenia zniknął na zawsze.
3 sierpnia 2008 r. weszły w życie przepisy wprowadzające do Kodeksu cywilnego służebność przesyłu.
Od tej daty może być liczony okres posiadania już ustawowo uregulowanej służebności przesyłu.
Przy zasiedzeniu termin wynosi co do zasady:
20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. upłynie 20 lat od wprowadzenia służebności przesyłu.
W konsekwencji od tej daty w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, jeżeli przedsiębiorstwo będzie w stanie wykazać wszystkie wymagane prawem przesłanki, w tym dobrą wiarę.
To nie oznacza, że 3 sierpnia 2028 r. Orange automatycznie nabędzie służebność na każdej nieruchomości.
Nie nabędzie.
Każda sprawa wymaga oddzielnej oceny.
Ale z punktu widzenia właściciela wniosek jest prosty:
Jeżeli chcesz sprawdzić roszczenia dotyczące starej infrastruktury Orange, nie ma powodu czekać do 2028 r.
Czas może mieć znaczenie dla wyniku sprawy.
Brak służebności w księdze wieczystej – czy to wystarczy?
Nie.
To jeden z najczęstszych błędów.
Właściciel otwiera elektroniczną księgę wieczystą, sprawdza dział III i mówi:
„Nie ma Orange. Sprawa jest wygrana”.
Takiego wniosku nie można wyciągnąć.
Brak wpisanej służebności jest dla nas ważnym punktem wyjścia, ale przedsiębiorstwo może powoływać się również na inne dokumenty i podstawy prawne.
Dlatego trzeba ustalić historię infrastruktury.
Szukamy odpowiedzi na pytania:
Kiedy urządzenia powstały?
Kto je wybudował?
Czy poprzedni właściciel wyraził zgodę?
Czy zawarto umowę?
Czy została wydana decyzja administracyjna?
Czy Orange jest obecnie właścicielem tych urządzeń?
Dopiero zestawienie tych informacji daje podstawę do oceny roszczeń.
Czy można dostać 50 000 albo 100 000 zł za kabel Orange?
Można znaleźć w internecie obietnice konkretnych kwot „za słup”, „za kabel” albo „za światłowód”.
My nie wyceniamy spraw w taki sposób.
Nie istnieje jeden cennik roszczeń wobec Orange.
Na wartość sprawy wpływają m.in.:
- powierzchnia nieruchomości,
- jej przeznaczenie,
- przebieg urządzeń,
- długość infrastruktury na działce,
- szerokość obszaru potrzebnego przedsiębiorstwu,
- sposób korzystania z gruntu,
- lokalne ceny nieruchomości,
- wpływ urządzeń na możliwość dalszego wykorzystania działki.
Jeżeli przez środek działki przebiega 200 metrów infrastruktury, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej niż wtedy, gdy kabel przechodzi kilka metrów przy granicy.
Najpierw ustalamy zakres korzystania. Potem szacujemy roszczenie.
To chroni klienta przed prowadzeniem sprawy, której koszt byłby niewspółmierny do możliwego wyniku.
Co robimy po przyjęciu sprawy?
W naszej kancelarii sprawa dotycząca Orange nie zaczyna się od automatycznego wygenerowania wezwania do zapłaty.
Najpierw wykonujemy pracę, która ma odpowiedzieć na pytanie, czy i o co warto walczyć.
Etap 1. Analiza nieruchomości
Sprawdzamy księgę wieczystą, działkę, sposób jej wykorzystania i dostępne informacje o infrastrukturze.
Etap 2. Ustalenie urządzeń
Ustalamy, gdzie przebiegają kable, gdzie znajdują się słupy, studzienki lub inne elementy sieci oraz jaki obszar gruntu może być potrzebny do ich eksploatacji.
Etap 3. Badanie tytułu prawnego Orange
Analizujemy dokumenty przedstawione przez klienta i przedsiębiorstwo oraz historię korzystania z nieruchomości.
Etap 4. Oszacowanie roszczeń
Nie poprzestajemy na odpowiedzi: „może Pan wystąpić o służebność”.
Klient chce wiedzieć również:
czy finansowo ma to sens?
Dlatego – na ile pozwalają dostępne dane – określamy wartość możliwych roszczeń i ryzyka.
Etap 5. Wezwanie i negocjacje
Jeżeli analiza potwierdza podstawy do działania, przedstawiamy Orange konkretne żądania.
W zależności od sprawy może chodzić o zapłatę, ustanowienie służebności, zmianę przebiegu infrastruktury albo inne rozwiązanie.
Etap 6. Sąd, jeżeli ugoda nie jest możliwa
Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia uregulowania sytuacji, wspólnie z klientem oceniamy zasadność skierowania sprawy do sądu.
Dzięki temu klient nie zaczyna kosztownego procesu bez wcześniejszej oceny argumentów drugiej strony.
Co wyróżnia naszą kancelarię w sprawach przesyłowych?
Nie traktujemy kabla Orange jako oderwanego problemu technicznego.
Patrzymy na całą nieruchomość i cel właściciela.
Dla jednego klienta najważniejsze będzie uzyskanie wynagrodzenia.
Drugi chce sprzedać działkę i wcześniej uporządkować jej stan prawny.
Trzeci planuje budowę i zależy mu przede wszystkim na przesunięciu urządzeń.
Jeszcze inny chce wiedzieć, czy propozycja ugody przedstawiona przez przedsiębiorstwo odpowiada rzeczywistej wartości prawa, które ma ustanowić na swojej nieruchomości.
Dlatego łączymy:
analizę prawną + analizę dokumentów przedsiębiorstwa + ocenę przebiegu urządzeń + oszacowanie wartości roszczeń + negocjacje + reprezentację sądową.
Klient powinien przed rozpoczęciem sporu znać nie tylko swoje prawa.
Powinien również wiedzieć, co może zyskać, jakie są ryzyka i czy dalsze postępowanie ma ekonomiczny sens.
To jest szczególnie ważne przy działkach rolnych, gdzie wartość roszczenia musi pozostawać w rozsądnej relacji do kosztów prowadzenia sprawy.
Kupiłeś działkę już z kablem Orange?
To również nie przekreśla sprawy.
Sam fakt, że urządzenia istniały w chwili zakupu nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo posiada do nich skuteczny tytuł prawny.
Trzeba jednak oddzielnie ustalić, jakie roszczenia przysługują obecnemu właścicielowi i za jaki okres może ich dochodzić.
Historia własności ma więc znaczenie.
Dlatego przy analizie pytamy nie tylko o urządzenia, ale również o to, kiedy i na jakiej podstawie klient nabył nieruchomość.
Co przygotować do pierwszej analizy?
Nie musisz samodzielnie kompletować kilkudziesięciu dokumentów.
Na początek najczęściej wystarczą:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- zdjęcia słupów, studzienek lub innych widocznych urządzeń,
- mapa – jeżeli znasz przebieg kabla,
- wcześniejsza korespondencja z Orange,
- informacja, kiedy i w jaki sposób nabyłeś nieruchomość.
Jeżeli potrzebne będą dalsze dokumenty, ustalamy to po pierwszej analizie.
Orange korzysta z Twojej ziemi? Najpierw sprawdź, czy ma do tego prawo
Najgorsze, co może zrobić właściciel, to przyjąć bez sprawdzenia jedno z dwóch założeń:
„Kabel leży tam od 50 lat, więc nic mi się nie należy”.
albo:
„Nie ma służebności w księdze, więc Orange na pewno musi mi zapłacić”.
Oba mogą być błędne.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, otworzył możliwość ponownej oceny wielu spraw, w których wcześniej przedsiębiorstwa powoływały się na zasiedzenie prawa sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Jednocześnie kalendarz działa dalej.
3 sierpnia 2028 r. minie 20 lat od ustawowego wprowadzenia służebności przesyłu. Od tego dnia w części spraw może na nowo pojawić się zarzut zasiedzenia służebności przesyłu.
Dlatego jeżeli na Twojej działce rolnej znajduje się infrastruktura Orange, warto odpowiedzieć na trzy pytania już teraz:
Czy Orange ma tytuł prawny?
Jakie roszczenia Ci przysługują?
Ile mogą być warte?
Dopiero mając te odpowiedzi, można zdecydować, czy lepszym rozwiązaniem jest wezwanie do zapłaty, odpłatna służebność przesyłu, negocjacje dotyczące przebudowy czy postępowanie sądowe.
Masz kabel, słup, studzienkę lub inną infrastrukturę Orange na działce rolnej? Prześlij numer księgi wieczystej, numer działki, zdjęcia urządzeń oraz posiadaną korespondencję z Orange. Sprawdzimy stan prawny, możliwe roszczenia i ekonomiczny sens dalszego działania.
Artykuł ma charakter informacyjny. Istnienie urządzeń telekomunikacyjnych na nieruchomości nie oznacza automatycznie powstania roszczenia. Każda sprawa wymaga zbadania tytułu prawnego przedsiębiorstwa, historii nieruchomości, rodzaju urządzeń i zakresu korzystania z gruntu.
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
Masz kabel, studzienkę albo inne urządzenia Orange na swojej nieruchomości? Przed wysłaniem wezwania warto sprawdzić, czy operator rzeczywiście ma tytuł prawny, czy może skutecznie powołać się na zasiedzenie i jakie działania należy rozważyć przed 3 sierpnia 2028 r.
