Jak uzyskać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki przez Tauron?
Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Słup energetyczny stoi na działce od kilkudziesięciu lat. Nad gruntem biegną przewody. Pracownicy zakładu energetycznego wchodzą na nieruchomość, aby wykonywać przeglądy albo usuwać awarie. W księdze wieczystej nie ma jednak wpisanej służebności, a właściciel nigdy nie podpisywał z Tauronem umowy.
Czy w takiej sytuacji trzeba pogodzić się z tym, że przedsiębiorstwo energetyczne korzysta z prywatnej nieruchomości bez zapłaty?
Nie zawsze.
Jeżeli Tauron korzysta z działki bez skutecznego tytułu prawnego, właściciel może mieć podstawy do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a niezależnie od tego może być możliwe żądanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, argument przedsiębiorstw energetycznych dotyczący zasiedzenia wymaga szczególnie dokładnej analizy. Jest jednak jeszcze jedna data, o której właściciele gruntów powinni pamiętać: 3 sierpnia 2028 r.
Od tego dnia zarzut zasiedzenia służebności przesyłu może wrócić w nowej postaci – jako zasiedzenie liczone od dnia, w którym służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego.
Dlatego w wielu sprawach czekanie działa na niekorzyść właściciela.
Słup stoi od 40 lat. Czy to oznacza, że Tauron może korzystać z działki za darmo?
Nie.
Sam wiek słupa, linii energetycznej albo stacji transformatorowej nie daje Tauronowi prawa do bezpłatnego korzystania z nieruchomości.
Przedsiębiorstwo powinno wskazać konkretną podstawę prawną.
Może nią być przykładowo:
- umowa zawarta z właścicielem,
- ustanowiona służebność,
- odpowiednia decyzja administracyjna,
- nabycie prawa przez zasiedzenie.
Dopiero po ustaleniu, jaki dokument istnieje i czego dokładnie dotyczy, można ocenić sytuację właściciela.
To ważne, ponieważ w praktyce właściciel często otrzymuje odpowiedź sprowadzającą się do jednego argumentu:
„Urządzenia znajdują się na nieruchomości od wielu lat, dlatego doszło do zasiedzenia”.
Takiego stanowiska nie należy przyjmować bez sprawdzenia dokumentów.
Historia właściciela działki: „Słup był tutaj jeszcze za czasów mojego dziadka”
Wyobraźmy sobie typową sytuację.
Pan Adam otrzymał w darowiźnie działkę budowlaną. Na jej środku stoi słup, a przez znaczną część nieruchomości przebiega napowietrzna linia energetyczna.
Rodzina pamięta urządzenia od kilkudziesięciu lat.
Pan Adam chce podzielić teren i sprzedać część działki. Dopiero wtedy okazuje się, że linia ma znaczenie nie tylko estetyczne.
Przebieg przewodów wpływa na miejsce, w którym można postawić budynek. Słup utrudnia racjonalny podział gruntu. Potencjalni kupujący pytają, czy istnieje służebność. Jednocześnie w księdze wieczystej nie ma wpisu na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego.
Właściciel pisze więc do operatora.
Otrzymuje odpowiedź:
infrastruktura istnieje od wielu lat, a przedsiębiorstwo uważa, że posiada prawo do korzystania z nieruchomości.
I właśnie w tym miejscu wiele osób rezygnuje.
To błąd.
Twierdzenie Tauronu nie jest jeszcze dowodem na istnienie prawa Tauronu.
W takiej sprawie trzeba ustalić m.in.:
- kiedy dokładnie wybudowano urządzenia,
- kto je wybudował,
- na jakiej podstawie weszto na nieruchomość,
- czy poprzedni właściciel wyraził zgodę,
- czy została wydana decyzja administracyjna,
- czy istnieje umowa lub akt notarialny,
- jaki był rzeczywisty zakres korzystania z działki,
- czy i kiedy mogło rozpocząć się zasiedzenie.
Dopiero potem można odpowiedzieć na pytanie: czy Tauron rzeczywiście ma tytuł prawny, czy powinien zapłacić właścicielowi?
Czym jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Najprościej:
jeżeli ktoś korzysta z cudzej nieruchomości i nie ma do tego skutecznego prawa, właściciel może w określonych sytuacjach domagać się zapłaty za korzystanie z jego gruntu.
Kodeks cywilny przewiduje roszczenia właściciela związane z korzystaniem z rzeczy przez posiadacza, a przepisy te stosuje się odpowiednio również do posiadacza zależnego. Podstawowe znaczenie mają tu m.in. art. 224, 225 i 230 k.c.
W przypadku infrastruktury energetycznej chodzi więc o odpowiedź na pytanie:
ile powinno kosztować korzystanie przez przedsiębiorstwo energetyczne z określonej części prywatnej nieruchomości?
Nie chodzi przy tym wyłącznie o kilka metrów kwadratowych gruntu zajętych przez fundament słupa.
Znaczenie może mieć również zakres nieruchomości wykorzystywany do eksploatacji linii, dostęp do urządzeń oraz sposób, w jaki infrastruktura ogranicza korzystanie z terenu.
Wynagrodzenie za przeszłość i służebność na przyszłość to nie to samo
To jedno z najważniejszych rozróżnień.
Właściciel może mieć do rozważenia dwa różne roszczenia.
1. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Dotyczy okresu, w którym przedsiębiorstwo korzystało już z nieruchomości, mimo że – po analizie sprawy – może okazać się, że nie miało do tego skutecznego tytułu prawnego.
To rozliczenie przeszłości.
2. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Dotyczy uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość.
Kodeks cywilny wprost pozwala właścicielowi żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń.
Dlatego nie powinno się prowadzić sprawy wyłącznie pod hasłem:
„chcę odszkodowania za słup”.
Najpierw trzeba ustalić, za co dokładnie można żądać pieniędzy.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. – dlaczego jest tak ważny?
Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na możliwość zasiedzenia tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu również za okres sprzed wprowadzenia samej służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego.
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r.
2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie P 10/16.
Trybunał orzekł, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., rozumiane w ten sposób, że umożliwiają przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabycie przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu służebności gruntowej odpowiadającej jej treścią, są niezgodne z Konstytucją.
Trybunał wskazał również, że jeżeli przed 3 sierpnia 2008 r. nie było możliwe posiadanie takiej służebności, konsekwencją jest niedopuszczalność jej zasiedzenia w tym wcześniejszym okresie.
Dla właściciela oznacza to jedno: odpowiedzi Tauronu powołującej się na kilkudziesięcioletnie korzystanie z nieruchomości nie należy traktować jako końca sprawy.
Trzeba sprawdzić, co dokładnie przedsiębiorstwo twierdzi, jaki okres posiadania wskazuje i jakie dokumenty przedstawia.
3 sierpnia 2028 r. – data, której właściciel działki nie powinien lekceważyć
Wyrok z 2 grudnia 2025 r. nie oznacza, że problem zasiedzenia zniknął na zawsze.
To bardzo ważne.
Jeżeli za punkt początkowy przyjąć 3 sierpnia 2008 r., czyli dzień wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu, trzeba następnie uwzględnić ustawowe terminy zasiedzenia.
Kodeks cywilny przewiduje zasadniczo:
- 20 lat w przypadku dobrej wiary,
- 30 lat w przypadku złej wiary.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. zarzut zasiedzenia służebności przesyłu może zostać na nowo podniesiony z inną podstawą – jako zarzut oparty na dwudziestoletnim okresie liczonym od 3 sierpnia 2008 r.
Nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. Tauron automatycznie zasiedzi wszystkie służebności.
Aby taki zarzut był skuteczny, muszą zostać spełnione wszystkie wymagane prawem przesłanki. W szczególności trzeba zbadać charakter posiadania, jego ciągłość, zakres korzystania z urządzeń, dobrą lub złą wiarę oraz ewentualne zdarzenia wpływające na bieg zasiedzenia.
Jeżeli posiadanie rozpoczęło się w złej wierze, zasadniczy termin wynosi 30 lat. Przy liczeniu go dopiero od 3 sierpnia 2008 r. prowadziłoby to do daty 3 sierpnia 2038 r.
3 sierpnia 2028 r. nie jest więc datą automatycznej utraty roszczeń. Jest jednak datą, której nie wolno ignorować.
W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych czas może mieć realną wartość finansową.
Czy trzeba czekać do 2028 roku?
Nie.
Wręcz przeciwnie.
Jeżeli na działce znajdują się urządzenia Tauronu i właściciel nie wie, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo z nich korzysta, warto wyjaśnić sytuację przed 3 sierpnia 2028 r.
Z kilku powodów.
Po pierwsze, trzeba zgromadzić dokumenty.
Po drugie, przedsiębiorstwo może odpowiedzieć dopiero po przeprowadzeniu własnej kwerendy archiwalnej.
Po trzecie, spór może wymagać postępowania sądowego.
Po czwarte, odrębnie trzeba pilnować przedawnienia roszczeń pieniężnych za bezumowne korzystanie.
Odkładanie sprawy nie powoduje, że wartość roszczenia rośnie bez ograniczeń.
Ile można otrzymać od Tauronu?
Nie istnieje jedna stawka za słup.
Kwota 5 000 zł, 50 000 zł albo 200 000 zł bez analizy konkretnej działki jest tylko liczbą.
Na wartość sprawy wpływają między innymi:
- rodzaj linii – niskiego, średniego albo wysokiego napięcia,
- liczba słupów,
- długość linii przebiegającej nad nieruchomością,
- powierzchnia faktycznie objęta korzystaniem,
- konieczność zapewnienia dostępu do urządzeń,
- położenie nieruchomości,
- ceny gruntów w danej lokalizacji,
- przeznaczenie działki,
- możliwość zabudowy,
- miejscowy plan albo warunki zabudowy,
- sposób, w jaki urządzenia ograniczają inwestycję,
- okres bezumownego korzystania,
- istniejące dokumenty i tytuły prawne przedsiębiorstwa.
Działka rolna o powierzchni kilku hektarów z linią przebiegającą przy granicy będzie oceniana inaczej niż niewielka działka budowlana, na której słup stoi w miejscu planowanego domu.
Dlatego najpierw należy ustalić stan prawny i zakres zajęcia gruntu, a dopiero potem rozmawiać o pieniądzach.
Jak zacząć sprawę przeciwko Tauronowi?
Najlepiej nie zaczynać od przypadkowego pisma znalezionego w Internecie.
Pierwszym krokiem powinna być analiza dokumentów.
Do wstępnej oceny przydatne są przede wszystkim:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- mapa z zaznaczonym przebiegiem linii,
- zdjęcia słupów i przewodów,
- posiadane akty notarialne,
- wcześniejsza korespondencja z Tauronem,
- dokumenty dotyczące warunków zabudowy,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli obowiązuje,
- informacje o planowanej inwestycji lub podziale działki.
Nie trzeba od razu posiadać całego archiwum linii energetycznej.
Jednym z celów analizy jest właśnie ustalenie, jakich dokumentów brakuje i od kogo należy ich żądać.
Jak wygląda skuteczne wezwanie do Tauronu?
Dobre wezwanie nie powinno ograniczać się do zdania:
„Proszę o zapłatę odszkodowania za słupy”.
Tauron powinien wiedzieć, czego właściciel żąda i dlaczego.
W zależności od sprawy pismo może obejmować:
- żądanie wskazania tytułu prawnego do nieruchomości,
- żądanie przedstawienia dokumentów dotyczących budowy i eksploatacji linii,
- zakwestionowanie twierdzeń o zasiedzeniu,
- żądanie wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie,
- propozycję odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu,
- wezwanie do rozpoczęcia negocjacji,
- a w określonych przypadkach także zagadnienie przebudowy, przesunięcia albo usunięcia urządzeń.
Dzięki temu właściciel nie prosi przedsiębiorstwa o „jakąś propozycję”.
Przedstawia własne roszczenia i oczekuje odpowiedzi na konkretne pytania.
Tauron odpowiada: „zasiedzieliśmy”. Co dalej?
Nie należy odpowiadać wyłącznie własnym przekonaniem:
„Nie zgadzam się”.
Trzeba sprawdzić argument przedsiębiorstwa punkt po punkcie.
Jeżeli Tauron twierdzi, że doszło do zasiedzenia, powinno zostać ustalone między innymi:
- jakiego prawa dotyczy twierdzenie o zasiedzeniu,
- kiedy miał rozpocząć się jego bieg,
- kto był posiadaczem,
- czy można wykazać następstwo prawne kolejnych przedsiębiorstw,
- czy korzystanie odpowiadało zakresowi obecnie twierdzonej służebności,
- czy przedsiębiorstwo powołuje się na dobrą czy złą wiarę,
- jaki dokument miał uzasadniać przekonanie o prawie do korzystania z cudzej nieruchomości,
- jakie znaczenie dla sprawy ma wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.
Sam fakt, że słup stoi na działce od 1970 r., nie odpowiada na żadne z tych pytań.
Co wyróżnia sposób prowadzenia takich spraw przez Kancelarię?
W sprawach dotyczących słupów i linii energetycznych największym błędem jest rozpoczęcie od żądania przypadkowej kwoty.
Dlatego Kancelaria nie zaczyna sprawy od „wyceny słupa”.
Najpierw ustalamy:
1. Czy Tauron ma tytuł prawny?
Badamy księgę wieczystą, dokumenty właściciela, korespondencję operatora i dostępne informacje dotyczące historii urządzeń.
2. Jaki fragment nieruchomości jest faktycznie wykorzystywany?
Znaczenie ma nie tylko miejsce posadowienia słupa, ale również przebieg przewodów, możliwość dostępu do urządzeń oraz ograniczenia w zagospodarowaniu działki.
3. Jakie roszczenia mają sens w konkretnej sprawie?
Oddzielamy wynagrodzenie za dotychczasowe korzystanie od wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość. Jeżeli infrastruktura blokuje planowaną inwestycję, analizujemy również inne możliwe kierunki działania.
4. Czy zarzut zasiedzenia rzeczywiście jest groźny?
Nie przyjmujemy go automatycznie tylko dlatego, że przedsiębiorstwo użyło słowa „zasiedzenie”. Sprawdzamy daty, dokumenty, następstwo prawne i sposób korzystania z działki.
5. Czy spór jest ekonomicznie uzasadniony?
Klient powinien znać nie tylko możliwe korzyści, ale również koszty i ryzyko. Celem nie jest prowadzenie procesu dla samego procesu. Celem jest uzyskanie rezultatu, który ma ekonomiczny sens dla właściciela.
Najczęstszy błąd właściciela: „skoro słup stoi od dawna, nic już nie mogę zrobić”
To właśnie założenie powoduje, że część właścicieli przez kolejne lata pozwala korzystać z działki bez sprawdzenia, czy przedsiębiorstwo rzeczywiście ma do tego prawo.
Wiek urządzenia jest ważny.
Ale nie rozstrzyga sprawy.
Po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. szczególnego znaczenia nabrało pytanie, od kiedy w ogóle można liczyć okres prowadzący do zasiedzenia służebności przesyłu. Trybunał zakwestionował możliwość konstruowania przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu.
To może mieć zasadnicze znaczenie dla właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami istniejącymi od lat 60., 70., 80. czy 90.
Czy warto występować o wynagrodzenie już teraz?
Jeżeli:
- na Twojej nieruchomości znajduje się słup Tauronu,
- nad działką przebiega linia energetyczna,
- w księdze wieczystej nie widzisz służebności,
- nie przypominasz sobie umowy z przedsiębiorstwem,
- urządzenia ograniczają budowę, podział albo sprzedaż działki,
- Tauron powołuje się na zasiedzenie,
- albo po prostu nie wiesz, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z gruntu,
warto najpierw sprawdzić stan prawny.
Nie oznacza to jeszcze konieczności kierowania sprawy do sądu.
Czasem dokumenty pokażą, że przedsiębiorstwo posiada skuteczny tytuł prawny. W innej sprawie ujawnią, że takiego tytułu nie ma albo że przedstawiony przez Tauron zarzut zasiedzenia można podważać.
Właściciel powinien wiedzieć, w której sytuacji się znajduje, zanim podpisze ugodę, zaakceptuje symboliczną propozycję albo zrezygnuje z roszczeń.
3 sierpnia 2028 r. może zmienić sytuację właścicieli
Ta data wymaga podkreślenia.
3 sierpnia 2008 r. weszły w życie przepisy wprowadzające służebność przesyłu.
3 sierpnia 2028 r. minie od tego momentu 20 lat.
Dlatego od tej daty przedsiębiorstwa przesyłowe mogą ponownie próbować opierać zarzut zasiedzenia na pełnym dwudziestoletnim okresie posiadania służebności przesyłu – oczywiście pod warunkiem wykazania wszystkich pozostałych przesłanek, w tym dobrej wiary.
Przy złej wierze pozostaje termin trzydziestoletni.
Nie warto więc zakładać:
„Zajmę się tym kiedyś”.
W sprawach dotyczących służebności przesyłu „kiedyś” może oznaczać zupełnie inną sytuację prawną.
Masz słup albo linię Tauronu na działce? Najpierw sprawdź, czy Tauron ma prawo tam być
Punktem wyjścia nie powinna być rozmowa o wysokości odszkodowania.
Pierwsze pytanie brzmi:
na jakiej podstawie Tauron korzysta z mojej nieruchomości?
Dopiero po uzyskaniu odpowiedzi można ustalić:
- czy przysługuje wynagrodzenie za dotychczasowe korzystanie,
- za jaki okres można go dochodzić,
- czy możliwe jest ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu,
- jaka może być wartość roszczeń,
- czy zasiedzenie stanowi realne zagrożenie,
- oraz czy należy działać przed 3 sierpnia 2028 r.
Jeżeli chcesz sprawdzić swoją sytuację, do wstępnej analizy przygotuj numer księgi wieczystej, numer działki, zdjęcia urządzeń oraz mapę z przebiegiem linii.
Na tej podstawie można ustalić, jakie dalsze dokumenty są potrzebne i czy istnieją podstawy do wystąpienia wobec Tauronu z roszczeniami.
Słup stojący od kilkudziesięciu lat nie jest dowodem na to, że właścicielowi nic się nie należy. Najpierw trzeba sprawdzić dokumenty, a dopiero potem oceniać zasiedzenie i wartość roszczeń.
Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Znaczenie mają m.in. historia urządzeń, treść dokumentów, sposób korzystania z nieruchomości, dobra lub zła wiara przedsiębiorcy oraz ewentualne zdarzenia wpływające na bieg zasiedzenia.
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
